Sin que desde luego sea un problema nuevo, sí podemos afirmar que en los últimos años han aumentado notablemente las reclamaciones referidas a las dimensiones de las plazas de garaje: accesos incómodos, radios de giro insuficientes, obstáculos que impiden la apertura de puertas, rampas excesivas, etc., son incidencias relativamente comunes en edificios de nueva construcción.
Desde nuestro punto de vista, al margen de simples errores o imprevisiones de proyecto, los motivos por los que aumenta esta problemática se pueden resumir en dos:
- Los vehículos cada vez son mayores y la normativa de aplicación para determinar el tamaño y acceso a las plazas (por lo general, planes generales de ordenación urbana) no siempre se adapta a dicho aumento de dimensiones.
- Las plazas de garaje, sobre todo en algunas zonas urbanas, tienen un alto precio y se intenta “exprimir” al máximo el espacio disponible.
Así, como decíamos, cada vez es más común que en las reclamaciones por defectos de construcción instadas por particulares o comunidades de propietarios se incluyan deficiencias en las plazas de garajes, siendo una de las más habituales el tamaño de las mismas, o el hecho de que por la presencia de determinados elementos estructurales de la edificación (por lo general pilares) y la carencia de un sobreancho suficiente, se hace casi imposible la apertura de determinadas puertas del vehículo si el mismo se encuentra estacionado. Por este motivo es recurrente la queja de “tener que sacar al niño del coche y luego aparcar”, lo que puede suponer además el peligro de que el niño espere “solo” en una zona de paso de vehículos a que terminemos de estacionar.
Por supuesto, cuando hablamos de la funcionalidad de las plazas de garaje nos referimos tanto al tamaño de las mismas como a sus accesos, cuestión esta que hace tiempo ya fue clarificada por el Tribunal Supremo en la Sentencia de 24 de mayo de 1991 que dispone: “es de considerar como esencial la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como al de los accesos”.
Del mismo modo el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de julio de 1987 indica que en “el concepto jurídico que ha de darse a la expresión «plaza de garaje» va implícito no sólo la existencia de un espacio para el estacionamiento, sino también la de otro para aparcar con holgura, sin necesidad de molestas maniobras de marcha atrás y adelante, más un acceso al local adecuado.”.
Por su parte, la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 20 de octubre de 2008, recogiendo otras muchas, declara que “la plaza de garaje deberá entenderse que ha de ser apta para albergar automóviles de tipo medio, o un vehículo de tipo medio normal, por lo que, cuando esto no se cumple es obvio que habrá de entenderse incumplida la obligación de entrega de la cosa”.
Vemos así como la jurisprudencia dispone que para que podamos considerar una plaza de garaje hábil para el destino que es concebida (y por tanto para tener por cumplida la obligación contractual del promotor) debe tener el tamaño suficiente para albergar un vehículo de tamaño medio y con un acceso suficientemente amplio para el mismo pueda ser aparcado por un conductor medio sin necesidad de excesivas maniobras.
En cualquiera de los casos, lo más relevante será determinar qué soluciones podemos dar o cómo podemos plantear judicialmente esta problemática, pues hay un elemento clave que la distingue de otros defectos de construcción, y es el hecho de que, en muchos casos, la deficiencia es irresoluble, lo cual condiciona necesariamente la acción a tomar. Nos referimos a aquellos casos en los que los obstáculos que impiden o dificultan el acceso a la plaza son elementos estructurales de la edificación que no podemos alterar (o cuya modificación tiene un coste o complejidad altísima). Así, si el “obstáculo” no constituye un elemento estructural, podemos atacar la situación del modo habitual, eso es, reclamado a los agentes responsables o bien la reparación del defecto constructivo o bien una indemnización para que sea el propietario afectado quien de forma directa asuma la reparación.
Ahora bien, si el obstáculo que perjudica la plaza es inamovible por ser un elemento estructural de la edificación,el enfoque será netamente distinto, pues ya no podemos hablar de reparación, sino de compensación o incluso resolución de la compraventa. Así, si la plaza de garaje fuese adecuada únicamente para un vehículo de pequeñas dimensiones, cabría reclamar una compensación de, por ejemplo, el 50% del valor de compra. Si por el contrario la plaza de garaje fuese totalmente inhábil (por ejemplo, si aparcamos el vehículo y no podemos descender del mismo o directamente no podemos acceder cuando está aparcado el vecino) hablaríamos ya de una acción resolutoria, de forma que podríamos exigir la resolución contractual, la devolución de las cantidades abonadas y, en determinados supuestos, una indemnización por daños y perjuicios. En esta misma línea, podrían plantearse permutas, si el promotor dispusiese de otras plazas disponibles en el edificio.
En cualquiera de los casos, la acción resolutoria no está exenta de otras cuestiones colaterales a tener presentes, al menos en el plano teórico. Así, si la plaza de garaje forma una única finca registral junto con la vivienda, tendríamos proceder una segregación registral. Además, la anulación de la plaza de garaje si la misma fuese inservible como tal (o hubiese de incorporarse al vial para aumentar el radio de giro, cosa relativamente habitual), podría conllevar la necesidad de recalcular los coeficientes de participación en la Comunidad de Propietarios.
En lo que se refiere a la responsabilidad de los distintos agentes intervinientes en la edificación, debemos prestar especial atención a la figura del proyectista, puesto que es precisamente en esta fase de proyecto donde suele generarse el problema. Por el contrario, será más complicado imputar responsabilidades a director de ejecución y constructora, pues estos, salvo que se hubiesen apartado de las previsiones del proyecto de ejecución, no incurrirían a priori en responsabilidades. Por supuesto, el promotor, como es habitual, siempre será responsable solidario y obviamente deberá ser demandado, ya que además es responsable en virtud del vínculo contractual que lo une con el comprador.
En cuanto a los plazos para reclamar esta deficiencia, debemos primeramente encuadrar el defecto constructivo. Así, debe tenerse en cuenta que en ningún caso nos encontramos ante un daño o defecto estructural, puesto que, aunque sí puede tener relación con elementos estructurales de la edificación (en concreto con su ubicación o disposición) desde luego no comprometen la estabilidad de la misma y por ello no entrarían dentro del concepto de daño estructural de la Ley de Ordenación de la Edificación. Es dentro de los requisitos de habitabilidad o funcionalidad donde debemos encuadrar esta deficiencia. Por ello, tendremos un plazo de garantía de 3 años desde la finalización de la obra (fecha de acta de recepción) y una vez detectado el defecto, un plazo de 2 años para reclamar el mismo. Igualmente, la reclamación podría instarse en base a la responsabilidad contractual del promotor, para lo cual disponemos de un plazo de 5 años a contar desde la formalización de la compraventa. En cualquier caso, si efectuamos reclamaciones extrajudiciales (algo siempre recomendable) deben tramitarse de forma escrita mediante un medio fehaciente (preferiblemente el burofax).
En cualquiera de los casos, como antes apuntamos, este defecto de construcción tiene una serie de características peculiares en cuanto a su reclamación, por lo que siempre será recomendable contar con asistencia jurídica y técnica desde los primeros pasos de la reclamación para asegurar el resultado de la misma.
