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03/10/2022. 03:24:29

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Qué son los vicios ocultos y cómo reclamar indemnización por daños

En el transcurso de una compraventa, ya sea de un vehículo, una vivienda o cualquier otro bien, nuestra atención principalmente recae en el precio y en la necesidad o no de financiación. En ese momento, normalmente ilusionante, lo último en lo que pensamos es en la posibilidad de que ese bien que adquirimos tenga un defecto oculto que va a impedir su uso con normalidad.

Sin embargo, esta situación es más habitual de lo que parece, provocando al comprador y adquirente quebraderos de cabeza indeseados y gastos imprevistos. Esto son los llamados “vicios ocultos” (regulados en el artículo 1.484 del Código Civil) que no son más que desperfectos en el objeto de la compraventa y que no se han podido detectar en el momento de dicho intercambio, provocando que no se pueda utilizar correctamente.

¿Qué se puede hacer en caso de encontrar un vicio oculto en el bien adquirido? Si encontramos estos desperfectos en los bienes que hemos adquirido, tenemos la posibilidad de reclamar al vendedor la reparación de éstos, o bien solicitar la resolución del contrato, con la ayuda de un abogado especialista en Derecho Civil que aumente las posibilidades de éxito.

Cómo puedo detectar los vicios ocultos

Como su propio nombre indica, el vicio oculto no puede ser advertido a simple vista, es decir, que el adquirente no pueda detectarlo en un primer momento y sea necesario su uso para su descubrimiento. En ese caso, el comprador podría haberlo detectado y haber negociado otras condiciones o no haber adquirido el bien.

Por lo tanto, si el desperfecto puede ser identificado por el comprador sin necesidad de tener plena disposición y uso del bien, no se podría reclamar al vendedor la reparación o resolución del contrato.

En otra circunstancia estaríamos en el caso de que el adquirente tenga conocimientos expertos y profesionales respecto al bien que compra. En este escenario, habría que valorar si pudo, con dichos conocimientos, tener acceso al vicio oculto antes de la compra. Por ejemplo, en la compraventa de un vehículo con vicio oculto, si el comprador es un mecánico tendrá más opciones de detectar dicho desperfecto antes de realizar la compra, por lo que habrá que valorar sus conocimientos y el vicio concreto para determinar si tiene derecho a reclamación.

Qué debo hacer si mi vivienda o coche tiene vicios ocultos

En primer lugar, hay que tener en cuenta que existe un plazo de prescripción muy limitado para la reclamación de estos vicios ocultos, concretamente seis meses en los que tenemos que estar atentos del correcto funcionamiento del bien adquirido.

No obstante, este plazo de prescripción puede ser interrumpido en el momento en el que seamos conscientes de la realidad de la cosa adquirida, debiendo de reclamar por escrito la reparación o resolución del contrato, para así, salvar dicha prescripción.

Esto hace que el comprador adquiera un deber de diligencia que le obliga a comprobar con detalle el correcto funcionamiento de su adquisición en un tiempo prudencial. Iniciada la reclamación extrajudicial, contratar a un abogado especialista en reclamación por vicios ocultos es fundamental, ya que puede salvar un procedimiento judicial costoso y largo, que provocaría gastos innecesarios.

Quién puede reclamar los vicios ocultos y qué requisitos debe cumplir

Como ya hemos referido, el comprador o adquirente es quien puede reclamar la reparación de los vicios ocultos o la resolución del contrato y, para ello, se deben cumplir unos requisitos:

Que el daño sea anterior a la compraventa, es decir, si el vendedor demuestra que el daño se ha producido posteriormente a la adquisición del bien, o el comprador no puede demostrar que los daños son anteriores a dicho momento, la reclamación no será admitida.

Que el daño sea grave. Como hemos comentado, es necesario que el daño sea de tal entidad que, de haberlo conocido, el comprador no lo hubiese adquirido.

Que el daño esté oculto. Este desperfecto no podrá ser identificado hasta que no se formalice la compraventa y se tenga plena disposición y uso del bien.

¿Puedo reclamar los vicios ocultos de una compra entre particulares?

En el caso de que el intercambio sea entre particulares, el comprador no tendría las garantías propias de las compraventas realizadas entre consumidores y profesionales, es decir, no se le podría aplicar la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

En estos casos, los derechos de los particulares vienen protegidos únicamente por el Código Civil, que, aunque no regula una protección específica para estos casos, establece tres acciones que pueden realizarse:  

Redhibitoria. Se encuentra recogida en el artículo 1486 del Código Civil y permite al comprador desistir del contrato, recuperando los abonado en la compraventa e, incluso, pudiendo solicitar una indemnización si demuestra que el vendedor conocía los vicios ocultos.

Quanti minoris. También está regulada en el artículo 1486 del Código Civil, pero lo que permite esta acción es minorar el precio del bien, valorándose los daños y restándolos a la operación.  

Saneamiento. Esta acción está regulada en el artículo 1484 del Código Civil y permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina, es decir, la reparación del desperfecto.

Tipos de vicio oculto en una vivienda. ¿Cómo detectarlos?

En el caso de que el desperfecto tenga lugar en un inmueble, los plazos para reclamar un vicio oculto en la vivienda son diferentes a los de otro tipo de bien, ya que pueden ser de tres tipos: estéticos, estructurales y por habitabilidad.

En caso de ser daños estéticos, el plazo para reclamar los vicios ocultos es de un año desde que se entregue la vivienda al comprador. Cuando los daños sean estructurales, el plazo para la reclamación aumentará a diez años a partir de la entrega de la llave. Por último, si los daños de la vivienda provocan que no cumpla los requisitos mínimos de habitabilidad, el plazo de reclamación pasará a ser de tres años.

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