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19/03/2024. 08:43:05

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Regulación del coliving (II): los modelos urbanísticos de Barcelona y Madrid

Abogada experta en proyectos de real-estate. Barriuso legal.

El ‘coliving’ una formula residencial en alza que demanda una normativa urbanística específica pero flexible

El ”coliving” se ha convertido en una alternativa residencial en constante crecimiento en los últimos años en España, no solo en Madrid y Barcelona sino también en otras capitales.

En esta fórmula residencial “compartida” tiene alta demanda especialmente para perfiles jóvenes. Y los inversores nacionales y extranjeros están apostando por ello.

La falta de regulación específica de la relación jurídica entre propietario y coliver, –a mi modesto entender- no es un problema. La libertad de pacto constituye un reto a para los abogados, pero no es problema, más bien oportunidad de adaptar la regulación del contrato al concreto proyecto, siempre con pleno respeto a los derechos de los consumidores.La libertad de pacto, en el ámbito mercantil, es un reto pues la regulación contractual ha de ser muy clara y minuciosa, para evitar conflictos entre cedente y coliver, por vacíos de regulación y evitar igualmente la potencial aplicación por los tribunales de una normativa aplicable a otros contratos con similitudes, pero diferentes (i.e arrendamiento u hospedaje) que no queramos que sea aplicada, ni siquiera analógicamente.

A diferencia del ámbito de la contratación mercantil, donde la libertad de pacto permite una adecuada regulación de la relación jurídica entre propietario y coliver, en el ámbito urbanístico, la existencia de un marco regulatorio claro y flexible es indispensable para la implantación de proyectos coliving (bien de nueva creación mediante desarrollo de suelo o en edificios existentes).

La regulación Urbanística para la implantación régimen de coliving es actualmente casi inexistente, por lo novedoso de este fenómeno y la complejidad de la modificación de la normativa urbanística. Además, las competencias en materia de usos urbanísticos están en manos de las Comunidades Autónomas (Leyes urbanísticas) y del respectivo municipio (Normas Urbanísticas del Plan General y Ordenanzas).

En la actualidad hay dos modelos de regulación (ambos en fase de aprobación y/o desarrollo) que están pensando en situaciones habitacionales distintas y que por ello (y por la diferente ideología política) proponen soluciones distintas. Veamos ambos porque probablemente servirán de ejemplo a otras CCAA y municipios.

El modelo promovido por la ciudad de Barcelona

En Cataluña la Generalitat contempló el coliving en el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, mediante la fórmula de equipamientos públicos para situaciones de emergencia social y dicto el Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler.

Los «alojamientos dotacionales» se pueden implantar en suelo con la calificación urbanística de equipamientos comunitarios. La promoción privada puede llevarse a cabo en concierto con la Administración previo plan especial urbanístico que justificase el interés público o social del equipamiento.

Barcelona ha sido el primer municipio en llevar a cabo el desarrollo de las normas urbanísticas municipales mediante la modificación al Plan General Metropolitano (PGM)

Esta regulación es en general muy restrictiva para la iniciativa privada, destacando:

  • limita los beneficiarios a colectivos con determinadas necesidades, lo que es excesivamente restrictivo en algunos casos (i.e los alojamientos dotacionales que satisfagan necesidades laborales solo podrán tener como destinatarios deportistas de alto rendimiento y creadores, lo que limita mucho la implantación de coliving destinado a personas que venga temporalmente a trabajar a Barcelona)
  • En el caso de alojamientos de titularidad privada, la Administración tendrá derecho de tanteo y retracto por tiempo indefinido para la primera transmisión onerosa, y por diez años en segundas y ulteriores transmisiones onerosas.
  • A la iniciativa privada se le asigna una superficie máxima de suelo para nuevos alojamientos dotacionales que se distribuye además por distritos
  • La Ordenanza municipal por aprobar regulará (a) el método de cálculo y actualización del precio o renta satisfacer por los usuarios también en los supuestos de promociones privadas y (b) los criterios de selección de los usuarios de los equipamientos

Como se deduce de lo anterior, la regulación es tan restrictiva (i.e límite de precio, usuarios, limitaciones a la transmisión del inmueble) que, si no se suaviza, desincentivará la implantación de nuevos proyectos de colivings por parte del sector privado.

El modelo que propone la ciudad de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid está tramitando una Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana, que contempla el coliving, como uso residencial, en la clase “residencia compartida”, consistente en varias unidades de alojamiento, integradas por un dormitorio y baño cada una, compartiendo el resto de los espacios de la estancia, tales como la cocina y lavandería, e incluyendo otros espacios de ocio y trabajo ubicados en un mismo edificio. La Modificación, como en el caso de PGM de Barcelona establece las condiciones y superficie mínimas de las unidades de alojamiento y de los espacios comunes, pero a diferencia de la de Barcelona, no define tipos de coliving.

Adicionalmente, la Modificación contempla las viviendas dotacionales (tuteladas y de integración social), incorporadas como nueva categoría en el uso dotacional de equipamiento.

Como se deduce de lo anterior, la regulación en fase de aprobación en el municipio de Madrid es mucho más flexible (sin imponer limitaciones por tipo de usuario o precio máximo) lo que da certidumbre y facilita la implantación de nuevos proyectos de colivings.

En la actual coyuntura de encarecimiento de costes de construcción y financiación de los proyectos, es más necesario si cabe para que se acometan este tipo de proyectos (socialmente muy demandados) contar con una regulación urbanística clara, flexible y estable que permita consolidar estas alternativas habitacionales que complementan las tradicionales de propiedad y alquiler.

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