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29/03/2024. 16:36:02

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Requerimiento al avalista antes de la demanda de desahucio

Despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario.

Está comúnmente admitido en la práctica contractual que el arrendador de una vivienda o de un local de negocio exijan al arrendatario garantías adicionales para el caso de que se produzca un impago de la renta. El más usual es el recurso a un aval bancario por un determinado importe; aval, que por otra parte, es conveniente que sea “a primer requerimiento” o “a primera demanda” para facilitar el cobro del mismo.

Cuando el arrendatario incumple el contrato y deja de abonar la renta y/o las cantidades asimiladas a la misma lógicamente el arrendador acudirá al procedimiento de desahucio para recuperar la posesión de la finca. Ahora bien, en los casos en los que existe un avalista o un fiador personal, lo habitual es que el propietario del inmueble haya agotado esa vía previa para cobrar la deuda. Si el garante del arrendatario tampoco paga ¿qué debe hacer el arrendador? ¿puede demandar también al avalista o fiador?

Esta pregunta encuentra respuesta en el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil el cual establece que no se admitirán en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las siguientes excepciones: “3ª. La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.

Como consecuencia del tenor literal del precepto transcrito, el arrendador podrá dirigir su demanda frente al avalista o el fiador siempre y cuando le haya dirigido un requerimiento de pago previo a la misma y no se le haya pagado la cantidad de la que el garante deba responder. Lo habitual es dirigir un requerimiento de pago mediante burofax, advirtiendo al avalista o al fiador que si no hacen efectiva la cantidad garantizada serán demandados junto al arrendatario.

La importancia de acompañar a la demanda de desahucio el requerimiento previo y fallido dirigido al avalista o fiador se convierte en un requisito nuclear para que la demanda prospere frente al mismo. De forma muy clara se pronuncia al respecto la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, de 15 de abril de 2021, dejando claro que estamos ante un requisito de procedibilidad de la demanda y estableciendo el contenido mínimo que debe figurar en el reiterado requerimiento: “Nos encontramos así ante un requisito de procedibilidad sin cuyo cumplimiento previo a la demanda no puede plantearse válidamente la acumulación objetiva al juicio de desahucio de las acciones del arrendador frente a los avalistas solidarios, a quienes se pretende dar la posibilidad de evitar el ejercicio de las acciones legales, atendiendo el requerimiento prejudicial. Y aunque la ley no establece la forma del requerimiento previo de pago a los avalistas solidarios, es lo cierto desde la perspectiva expuesta que debe ser, cuanto menos, expreso y dirigido al avalista exponiendo la cuantía la deuda y dándole oportunidad de atender a su pago”.

En definitiva, ante el impago del arrendatario, actuemos con rapidez, dirigiendo un requerimiento de pago previo al avalista o fiador para recuperar a través de estos garantes toda o parte de la deuda. En el caso de que el avalista o el fiador obvien el requerimiento podremos demandarles a ellos en la demanda de desahucio que habrá que interponer para recuperar la posesión de la finca.

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