El significado de la palabra «enervar» es «quitar fuerza o energía, eliminar, debilitar». Inmersos en el ámbito del contrato de arrendamiento ¿qué se entiende por «enervar la acción de desahucio»? Pues bien, cuando se ha producido el impago de la renta y/o de cantidades asimiladas por parte del arrendatario y el arrendador ha presentado demanda de desahucio por falta de pago, el arrendatario tiene la posibilidad de «enervar la acción de desahucio» pagando directamente al propietario o consignando las cantidades debidas en el tiempo y forma establecido legalmente. En otras palabras, la «enervación» consiste en la posibilidad que ostenta el arrendatario de rehabilitar el contrato de arrendamiento pagando lo que debe, evitando así el desahucio.
Una vez que se ha iniciado un litigio contra el arrendatario por impago de la renta y/o cantidades asimiladas, entra en juego lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) el cual dispone que:
«Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán […] si paga al actor o pone a disposición del Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido por el requerimiento [10 días], el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adecude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. […]
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».
En consecuencia, el pago del arrendatario, bien directamente al arrendador, bien mediante ingreso en la cuenta del Juzgado o bien mediante consignación notarial, supondrá la finalización del procedimiento de desahucio y la continuación de la relación contractual arrendaticia con absoluta normalidad.
Hay que tener en cuenta que el montante económico a satisfacer por el arrendatario para enervar la acción de desahucio será el equivalente a la cantidad reclamada en la demanda más todas aquellas que se hayan devengado hasta que se lleve a cabo el pago enervador.
Ahora bien, ¿cuándo continua el procedimiento de desahucio a pesar de que el arrendatario pague o consigne las cantidades debidas? Como hemos visto en el último apartado del artículo 22.4 LEC no tendrá efecto enervador el pago del arrendatario:
1. Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior. Esto es, cuando con carácter previo al procedimiento de desahucio actual, el arrendador se hubiera visto obligado a interponer previamente otra demanda de desahucio por falta de pago, finalizando dicho procedimiento por el pago enervador del inquilino. La única excepción que refleja el texto legal es que el cobro no se hubiera llevado a cabo por causa imputable al propietario del inmueble. En consecuencia, el arrendatario solo puede ejercitar la facultad de enervar el desahucio una sola vez.
2. Cuando el arrendador remita al arrendatario un requerimiento fehaciente para que satisfaga las cantidades debidas, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda de desahucio, y el arrendatario no haya verificado el pago de lo debido en el momento de presentarse la demanda de desahucio.
En relación con el requerimiento de pago al que hace alusión el artículo 22.4 LEC, el Tribunal Supremo ha fijado en sus sentencias una serie de requisitos que han de cumplirse para que pueda entenderse que el mismo se ha efectuado con todos los parabienes a efectos de interceptar la enervación del desahucio por parte del arrendatario. En este sentido la sentencia del Alto Tribunal de 22 de septiembre de 2015, en la que se menciona asimismo la de 28 de mayo de 2014, relaciona los requisitos exigidos para la validez del citado requerimiento:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas. No cabe sumar cantidades futuras.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que en la actualidad es de, «al menos», treinta días de antelación a la presentación de la demanda.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada mediante consignación judicial o notarial.
Además, saliendo al paso de la polémica suscitada en torno a resoluciones anteriores, el Tribunal Supremo, ha dejado patente su criterio respecto al hecho de que el legislador no obliga al propietario de la finca a convertirse en asesor jurídico del arrendatario, estimando que el artículo 22.4 LEC no exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
Para finalizar, señalar el interesante matiz procedimental que contiene el artículo 437.3 LEC pues permite al arrendador indicar en su demanda la posibilidad de condonar al arrendatario deudor todo o parte de las cantidades debidas y de las costas, expresando la cantidad exacta, siempre y cuando desaloje voluntariamente la finca dentro del plazo que señale el arrendador, el cual no podrá ser inferior a quince días desde que se notifique la demanda.
