Parece estar relativamente clara (y digo relativamente porque cuando de lo escrito nos trasladamos a la práctica todo se complica sobremanera) la descripción que el Código Civil ofrece para las servidumbres, en concreto para la de medianería, que es la que aquí nos ocupa.
De ella, obviando la mera noción de servidumbre (art.530 C.C.), cabe recordar los siguientes subaspectos que la categorizan dentro de esta categoría servil: Se trata de una servidumbre legal (viniendo así integrada en el capítulo de servidumbres legales del mismo texto, de los artículos 571 CC a 579 CC), positiva, continua y aparente (por lo menos en su mayor medida, a tal efecto se destina el art.573CC del que en lo sucesivo se hará mención).
De todo lo dicho anteriormente, mi primera anotación es en cuanto a su carácter de servidumbre legal: es clara su ubicación, pero no tanto el por qué de catalogarla así, toda vez que de la lectura del artículo 536 CC ¨Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias¨, nos queda claro el concepto (pero no demasiado claro para este caso) pero nos aboca a la interrogante de, para el caso de ser legal (que haya nacido por ley y no por voluntad autónoma de las partes), cuál es el escenario práctico que ha precedido dicha constitución.
Así, en la servidumbre legal de paso, tal como comienza diciendo el art.564 CC¨El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización( …)¨; es más que evidente el sentido de que la ley prevea su constitución de forma legal adelantándose a la voluntad de los particulares, en beneficio del predio dominante por cuanto queda desventajado por estar enclavado, de lo que, en ausencia del citado precepto, seguramente fuese abusiva la posición negociadora del resto.
Pero en el caso de la servidumbre de medianería, hay que buscar su connotación de
legal en otros extremos: el elemento diferenciador con la de paso (usada a modo de ejemplo, como también lo podría haber sido la de desagüe) puede estar en el momento de su nacimiento: ésto es, que surja, por ejemplificar, de una división de una obra originaria, en la que a resultas de ciertas transmisiones venga a quedar un mismo muro o pared al servicio de más de un predio (de aquí la utilidad de encontrar un régimen legal para tal supuesto).
Caso contrario ocurriría con obras de nueva construcción, en las que los propietarios, si es que deciden compartir la titularidad de una nueva pared medianera, lo estarían haciendo voluntariamente (por aprovechar una nueva configuración de la obra, ahorrar terreno con un solo muro, abaratar costes, o la razón que sea…).
En definitiva, a mi entender, el elemento determinante del carácter legal, se podría dar a consecuencia de ese orden de transmisiones de la obra que en origen fue un todo.
Antes de pasar al siguiente aspecto, merece puntualizar, que en servicio de la
necesidad que a veces surge a la hora de identificar estas medianerías, se pronuncian los artículos 572 CC (establece unos supuestos de presunción para la figura ) y 573 CC (detalla qué se entiende por signo exterior contrario a la servidumbre de medianería), siendo así que en la práctica, es frecuente el procedimiento que tiene por objeto determinar si los litigantes se encuentran o no ante una relación de servidumbre.
Junto a lo curioso del carácter legal que hemos venido tratando se encuentra (y lo es tanto o más) un planteamiento que en la práctica es frecuente pregunta por parte de clientes a sus abogados cuando resultan ser parte en este tipo de asuntos: tener una medianería con la otra parte, en la que no se quiera hacer cargo de las deudas en la parte que le corresponda.
De esta cuestión, a priori se podría hacer una lectura de copropiedad (y si bien todos sabemos que no es el caso, al diferenciar la figura de la servidumbre de la de la copropiedad), tampoco sería un disparate asociarlas, ya que precisamente de ser las dos partes del caso práctico que se está describiendo propietarias de un mismo muro o pared común (entiéndase de la misma pared como mismo elemento, si bien
cada una ostenta una cuota de propiedad y no la misma sobre el todo, que no es
cuestión analizar aquí), nace el derecho de servidumbre, en el que las partes tendrá su parte de predio dominante y su parte de predio sirviente.
Por tanto (y sin pretender reparar demasiado en la obviedad), aunque no es lejana la propiedad como derecho, no es el aplicable al caso, y respuesta de ello encontramos en el artículo 575 CC, por virtud del cual se dispone que la reparación, construcción y mantenimiento será costeado por los ¨titulares¨ en función a la proporción de derecho que cada uno tenga para con la servidumbre.
Dicho esto, puedo cerrar una conclusión a la cuestión presentada valiéndome de un término que con mucha precisión se incorpora en el artículo 579 CC:
¨Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad¨.
Es así que, por lo que deben responder los demás obligados es ni más ni menos que por la obligación mancomunada hasta el punto del porcentaje que ostenten en la servidumbre frente a las cargas que haya que costear.
Así, poniendo en valor los extremos aportados, una respuesta teórica para el supuesto práctico podría ser la siguiente: de resultar propietarios varios sujetos de un mismo muro o pared (entiéndase, cada uno de su parte y no como copropietarios) nace la servidumbre en la que figuran sendos predios, de los que en la parte en la que los titulares de estos resulten obligados según el porcentaje de derecho que
ostenten, deberán responder a las obligaciones, y lo mismo ocurre para la determinación del derecho a usar la servidumbre, el cual vendrá delimitado en función del derecho de cada cual en la mancomunidad.
