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05/03/2024. 14:24:38

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Subasta judicial de vivienda habitual e inscripción registral

Registradora de la Propiedad

A la luz de la nueva Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el valor por el que debe hacerse la adjudicación de la vivienda habitual al ejecutante en las subastas judiciales debemos analizar: la importancia de esa jurisprudencia para el deudor hipotecario, el papel que han jugado en ella los registradores y el modo de proceder en lo sucesivo.

Para ello debemos partir del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que prevé para el caso de que la subasta quede desierta la posibilidad de que el acreedor pueda adjudicarse el inmueble, señalando que “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.”

La interpretación literal de este artículo ha producido situaciones paradójicas, pues siendo la deuda equivalente al 70% del valor por el que el inmueble ha salido a subasta, la adjudicación al acreedor libera plenamente al deudor, en cambio si el importe de la deuda es inferior al 70% del valor, y la adjudicación se hace por el 60% (atendiendo a la literalidad de la norma), la deuda y la ejecución subsisten.

A la vista de la defectuosa redacción de este artículo y del perjuicio enorme que supone para el deudor, la interpretación literal es contraria a la finalidad última de la norma, que no es otra que la de proteger al deudor ejecutado, tal y como queda recogido en la exposición de motivos de las leyes que le han dado su redacción actual (Ley 1/2013, 7/2015 y 42/2015).

Lo cual obliga a acudir a otros medios de interpretación, como la sistemática, atendiendo a la incardinación del artículo 671 LEC en el ordenamiento jurídico. Y más propiamente en la ley de Enjuiciamiento Civil que en el artículo 670.4 para el caso en que la mejor postura en la subasta sea inferior al 70% del valor por el cual el inmueble haya salido a subasta, prevé que si el deudor no presenta a un tercero que mejore la postura el acreedor ejecutante podrá “…pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.”

Frente a este panorama los Registradores de la Propiedad han venido denegando reiteradamente la inscripción de los decretos en los que se adjudica al acreedor el inmueble por el 60 % del valor por el que el bien haya salido a subasta, dejando subsistente parte de la deuda.

Así mismo, la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 12 de mayo de 2016 y de 5 de julio de 2017 señalaba que “la interpretación del artículo 671 LEC no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que  si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda….Por ello debe también atenderse al espíritu y finalidad de la ley 1/2013 de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le debe por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por dicho importe, siempre que esa cantidad sea superior al 60% del valor de subasta”.

La oposición de los Registradores de la Propiedad a la inscripción de los decretos de adjudicación contrarios a esta interpretación de la DGRYN ha sido determinante de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la avala.  

Así las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, 866/2021 de 15 de diciembre y 869/2021 de 17 de diciembre, (en las que fueron Ponentes respectivamente, D. Pedro José Vela Torres y D. Ignacio Sancho Gargallo) han sentado jurisprudencia en torno a la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; al resolver recursos interpuestos contra dos notas de calificación por las que se deniega la inscripción de adjudicaciones, de vivienda habitual, al acreedor por el 60% del valor de subasta dejando subsistente parte de la deuda.

En los fundamentos de derecho de ambas sentencias señala el Tribunal Supremo que “En efecto la interpretación realizada del art. 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual. La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por un valor inferior al 70 % del valor de tasación cuando su crédito sea también inferior a ese 70 %. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría a la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70 % es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60 % del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70 % del valor de tasación. Si algo pudiera justificar sería la extinción del crédito del acreedor siempre que su importe fuera superior al 60 % del valor de tasación.”

Ahora bien, estas sentencias por un lado consideran válida la interpretación dada por los registradores al art. 671 LEC, y además la consolida como jurisprudencia, pero por otro lado niegan que la calificación del registrador pueda extenderse a tal extremo al señalar que “… aún dando por correcta esta interpretación el problema radica en que excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del artículo 671 de la ley de enjuiciamiento civil. Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez”.

Desde luego el registrador no puede calificar el fondo de las resoluciones judiciales, pero cabe preguntarse si el importe por el que se adjudica la vivienda habitual al ejecutante, en la subasta desierta, es una cuestión de fondo o es un requisito legal. La propia sala señala que “la función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir no puede juzgar sobre su procedencia. Pero si comprobar que el mandamiento judicial deja constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.”

El importe por el que se hace la adjudicación no es una cuestión que pueda decidir el Letrado de la Administración de Justicia, sino que constituye un limite impuesto por el legislador para proteger al deudor ejecutado cuyo derecho consta inscrito en el Registro.  Por lo tanto, siguiendo el razonamiento de estas sentencias, parece que el registrador no solo puede, sino que debe calificar que en el mandamiento judicial conste que se ha cumplido con este requisito. Y en el caso de no cumplirse estará necesariamente abocado a denegar la inscripción del decreto de adjudicación, pues se trata desde luego de un requisito previsto para preservar los derechos de los titulares inscritos.

En ambas sentencias, el magistrado D. Juan María Díaz Fraile señala, en voto particular, que “el registrador está obligado conforme al art. 100 del RH a calificar la congruencia del procedimiento con la resolución objeto de inscripción y esa congruencia solo puede darse en cuanto se cumplan estrictamente con los requisitos legales previstos para el mismo”.

Siendo uno de esos requisitos legales, en el caso de la ejecución hipotecaria precisamente los del art. 671 LEC. Considerar el importe de la adjudicación como una cuestión de fondo implicaría que en el caso de realizarse en lo sucesivo adjudicaciones no ajustadas a derecho deban inscribirse a pesar de todo. Los registradores, una vez sentada jurisprudencia, se ven obligados a denegar la inscripción de los decretos de adjudicación contrarios a esa jurisprudencia y a la misma ley.

Por último, el Tribunal Supremo señala que la interpretación hecha por los registradores cuyas notas se recurren excede de la función calificadora…y que es la Letrada de la Administración de Justica la competente para dictar el decreto de adjudicación y para interpretar las normas reguladoras de la subasta. Olvida el alto tribunal que la interpretación de las normas no solo es competencia de los juzgados y tribunales (interpretación usual) sino también del resto de operadores jurídicos, pero fundamentalmente del propio legislador (interpretación auténtica). 

Como operadores jurídicos que son los registradores pueden y deben interpretar las normas. Teniendo en cuenta en primer lugar el tenor literal de las mismas, pues donde la ley distingue no cabe distinción o interpretación alguna. En cambio, cuando una norma no es clara ha de acudirse a los medios de interpretación que el ordenamiento jurídico pone a su alcance.

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