Si en el año 2019 parecía que el Tribunal Supremo había zanjado la cuestión de qué gastos hipotecarios debía abonar cada parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea vuelve a poner el asunto en la palestra.
¿Quién corre con qué gastos hipotecarios en la actualidad?
El Tribunal Supremo, en la última sentencia dictada al respecto[1], pretendió zanjar la discusión acerca de quién debía correr con los gastos relativos a los actos jurídicos documentados, los gastos de Notario, los derivados de la inscripción del crédito hipotecario en el Registro de la Propiedad e incluso los de gestoría.
En aquella sentencia, el Alto Tribunal y tras declarar nula la cláusula que obligaba al prestatario a correr con todos los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecario, estimó que, en lo atinente al impuesto sobre el patrimonio y el impuesto sobre los actos jurídicos documentados, de los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario es sujeto pasivo el prestamista[2].
En materia de gastos notariales, el Tribunal Supremo señala tras analizar el artículo 63 del Reglamento del Notariado que, dado que a ambas partes interesa la intervención de notario, dicho gasto ha de ser sufragado por mitades entre parte prestamista y parte prestataria.
En relación a los gastos registrales, el Alto Tribunal indica que del Anexo II del Real Decreto 1427/1989 de 17 de noviembre se desprende, en conjunción con el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, que con dicho gasto ha de correr la entidad bancaria.
Esto es así ya que es al banco a quien interesa inscribir la garantía hipotecaria en el registro de la propiedad. De lo contrario y a modo de ejemplo, mal podría verse afectado un tercero de buena fe que adquiera el inmueble previamente hipotecado ante el posible embargo del inmueble tras instarse el procedimiento de ejecución hipotecaria. En esa situación, dicho tercero se vería investido de la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En lo relativo a los gastos de gestoría, el Tribunal Supremo señaló en la primera sentencia citada que el propio banco o incluso el cliente, podrían realizar las gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario. No obstante, pese a que en la práctica era el banco quien obligada a recurrir a un gestor e incluso escogía a este profesional, el Ato Tribunal resolvió que ese gasto debían sufragarlo prestamista y prestatario por mitades.
El Tribunal Supremo y la moderación de los efectos de las cláusulas declaradas nulas
No podemos olvidar que en la cuestión analizada rige, entre otros preceptos, el artículo 1303 del Código Civil común. Es por eso que se puede afirmar que, declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con los intereses.
A su vez y en línea con el anterior precepto, el artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios nos indica las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho. Declarada entonces una cláusula como abusiva, debe de tenerse como no puesta y con efectos “ex tunc” o desde su origen.
A efectos teóricos, la declaración como abusiva de la cláusula que obliga al cliente del banco a abonar todos y cada uno de los gastos derivados de la constitución de su préstamo hipotecario, debería comportar que la entidad financiera le devolviera dichos gastos. ¿O no es así?
En caso de nulidad de la cláusula sobre gastos hipotecarios, procede recurrir a la norma nacional para ver qué se indica en ella
Como ya señalase el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia de 20 de septiembre de 2018 (asunto C-51/2017), está permitido que el Juez nacional recurra a la sustitución de una cláusula declarada abusiva por vicio de nulidad por una disposición imperativa del derecho nacional aprobada incluso con posterioridad a la fecha de celebración del contrato de préstamo hipotecario.
Así lo expresa la conclusión segunda de dicha sentencia y en base a ello, el vacío que queda tras la nulidad radical puede ser atemperado o moderado sin aplicar “stricto sensu” las consecuencias proclamadas en el código civil o el texto refundido en defensa de los derechos de consumidores y usuarios.
Eso es precisamente lo que hizo el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de enero de 2019. En base a ese razonamiento, el Alto Tribunal repartió la carga de determinados gastos allí donde la Ley no fijaba un sujeto pasivo. Allí donde la norma a aplicar era clara[3], el Tribunal Supremo resolvió en función de a quién se le considerase sujeto pasivo del tributo en cuestión.
El nuevo pronunciamento del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea. Sentencia de 16 de julio de 2020 en relación a los asuntos acumulados C/- 224/19 y C- 225/19.
Recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea ha entrado nuevamente ha pronunciarse, entre otras cuestiones, acerca del reparto de los gastos derivados de la constitución de un crédito hipotecario.
En la sentencia citada y accesible pinchando desde este enlace[4], el citado Tribunal vuelve a declarar que para el caso de que el Juez nacional declare la nulidad de una cláusula relativa al reparto de gastos hipotecarios por considerarla abusiva, dicho Juez no puede negarle al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de dicha cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicable en defecto aquélla impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de los gastos.
Podemos establecer, pues, dos escenarios. El primero se circunscribe al momento posterior a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En su articulo 14, esta norma señala lo siguiente:
- El prestamista o entidad bancaria asume el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario. Los gastos derivados de las copias de la escritura del préstamo hipotecario los asumirá quien solicite dichas copias.
- Los gastos de inscripción de garantías en el Registro de la Propiedad corresponden al prestamista.
- El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
El segundo escenario es el que se establece con anterioridad a la entrada en vigor de la citada ley de contratos de crédito inmobiliario. Se trata del escenario analizado por el Tribunal Supremo en la tantas veces citada sentencia de 23 de enero de 2019.
Como puede comprobarse, pues, pocas cosas han cambiado tras el dictado de la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea. Como quiera que a la nulidad radical de la cláusula abusiva no le sigue la restitución al consumidor del importe abonado a tal efecto, sino el contenido de las normas sustantivas y adjetivas aplicables al respecto, no ha cambiado nada.
Seguimos sin poder afirmar que el cliente y consumidor tiene derecho a la devolución de todos los gastos abonados para la constitución del préstamo hipotecario. Al menos no en nuestro país.
Por lo tanto, no podemos acoger de forma irreflexiva titulares tan llamativos como los de la noticia[5] que se enlaza desde este artículo. La vinculación de cada asunto analizado a las normas de derecho nacional, visto su sentido, no es una mera “coletilla”.
Se trata de mucho más que eso. De haberse pretendido la completa restitución al consumidor de lo abonado por los gastos hipotecarios, el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea no habría recurrido a las normas nacionales para resolver el asunto aquí analizado.
[1] Tribunal Supremo. Sentencia 105/2019 de 23 de enero de 2019
[2] Tribunal Supremo. Sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo de 2018
[3] Véase la ley del impuesto sobre el patrimonio y los actos jurídicos documentados en su artículo
[4] Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea. Sentencia de 16 de julio de 2020. [en línea]: curia.europa.eu/juris/celex.jsf?celex=62019CJ0224&lang1=es&type=TXT&ancre=
[5] Qué dice el TJUE sobre los gastos hipotecarios, cuándo es nula la comisión de apertura y quién paga las costas. Diario digital Newtral. [en línea]: https://www.newtral.es/tjue-sentencia-gastos-hipoteca-clausula-abusiva/20200720/
