La declaración de un deudor en concurso suele generar en el acreedor la profunda sensación de haber perdido todas sus posibilidades de cobro. Esto es así especialmente cuando hablamos del impago de cuotas de comunidad de propietarios de inmuebles propiedad de empresas que han sido declaradas en concurso.
Suele erróneamente pensarse que hasta que se produzca la liquidación de la empresa, no puede la comunidad percibir cantidad alguna por las sucesivas cuotas que se vayan devengando.
Afortunadamente esto no es así y de hecho hay supuestos en los que las comunidades de propietarios pueden percibir el pago de las cuotas con mayor celeridad cuando la propietaria deudora ya ha sido declarada en concurso. (No debe olvidarse que la administración concursal ha de abonar las deudas con arreglo a criterios tasados, poniéndose fin tras la declaración de concurso a la posible arbitrariedad con la que podía actuar anteriormente la concursada).
A los efectos que ahora interesan, nuestra normativa concursal divide las deudas de la concursada en dos grandes grupos: a) créditos propiamente concursales (que serían los devengados con anterioridad a la declaración de concurso) y créditos contra la masa (que entre otros, serían los devengados con posterioridad a la declaración de concurso), regulándose todo ello en el Art. 84 de la Ley Concursal.
- Para el cobro de los créditos derivados de las cuotas de comunidad de propietarios que se hubieran devengado antes de
la declaración de concurso debe procederse a su comunicación en el plazo de
un mes desde el día siguiente al de la publicación en el BOE del auto de
declaración de concurso (Art. 21.1.5º en su redacción tras el RDL 3/09),
teniendo este crédito el reconocimiento y calificación que le conceda la
administración concursal.
En cuanto a su reconocimiento: a) podría ser automático, por contar con sentencia previa a favor de la comunidad (Art. 86.2); b) cabría la posibilidad de ser considerado contingente por litigioso, en caso de que el mismo viniera siendo discutido sin que todavía hubiera recaído sentencia ( Art. 87.3); c) etc.
Por otra parte, en cuanto a su calificación, podría ser: a) ordinario (Art. 89.3); b) parcialmente subordinado por integrarse dentro del mismo partidas derivadas de intereses moratorios o recargos (Art. 92.3º y 4º); c) por no haberse comunicado en el mencionado plazo (Art. 92.1º); d) etc.)
Estos créditos propiamente concursales (devengados con anterioridad a la declaración de concurso) se cobraran conforme a lo acordado en el convenio que pudiera aprobarse (Art. 133.2) o tras la liquidación de la concursada, conforme a los criterios de cobro que en el mismo se establezcan (Art. 154 y ss.)
Es de insistir que para el cobro de estos créditos por cuotas devengadas con anterioridad a la declaración de concurso, resulta de extrema importancia comunicar en plazo dichos créditos a fin de evitar que: a) aparezcan como subordinados por comunicación tardía o b) no queden incluidos como masa pasiva del concurso dentro de la lista de acreedores (Art. 94.1, entendiéndose que dicha relación de acreedores y deudas ha de venir referida a la fecha de declaración de concurso y no a la fecha de su solicitud, tal como literalmente se indica por error). - En cuanto a las cuotas de
comunidad que se vayan devengando con posterioridad a la declaración de
concurso, según establece el Art. 84.2.10º, estas deudas impagadas deben
ser consideradas como créditos contra la masa, debiendo abonarse las mismas a
sus respectivos vencimientos, cualquiera que sea el estado del concurso (Art.
154.2).
De esta forma, tendrá la comunidad de propietarios que ir comunicando a la administración concursal las sucesivas cuotas que vayan venciendo con posterioridad a la declaración de concurso, de manera que quede obligada la concursada a su abono con cargo a la masa activa, siempre que no nos encontremos ante un supuesto de insuficiencia o inexistencia de masa activa. De hecho, se encarga la ley de establecer que en los créditos contra la masa no hay preferencia alguna, salvo la temporal derivada de su fecha de vencimiento, debiendo abonarse por dicho orden cronológico de vencimientos.
El procedimiento de cobro de estas deudas sería, por tanto, comunicar la existencia del crédito a la administración concursal, y en caso de que la administración concursal no proceda a su pago, formalizar demanda de incidente concursal al amparo del Art. 154.2, gozando de legitimación activa la comunidad de propietarios, que habrá de comparecer asistida de abogado y procurador (Art. 184.3), a fin de solicitar del Juez que califique dichas cuotas impagadas como crédito contra la masa y condene a la administración concursal a su pago.
Una vez obtenida sentencia condenando al pago, en caso de que la administración concursal siga sin hacer efectivo el mismo, podrá ejecutarse la sentencia contra bienes de la concursada, según se establece en el mencionado Art. 154.2, sin necesidad de requerimiento de pago, una vez se produzca la aprobación del convenio; la apertura de la fase de liquidación; o una vez transcurra un año desde la declaración del concurso, si a dicha fecha no se hubiera producido ninguno de los anteriores actos.
Así las cosas, no pueden darse ni mucho menos por perdidas las cuotas de comunidad de propietarios devengadas por inmuebles propiedad de sociedades o personas físicas declaradas en concurso, especialmente cuando nos encontramos ante sociedades en las que estos créditos contra la masa pueden suponer una ínfima parte de su deuda.
