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El libro blanco sobre integración del mercado europeo del crédito hipotecario

Registrador de la Propiedad

Juan Luis Gimeno y Gómez-Lafuente
registrador de la Propiedad y Doctor en Derecho

Han coincidido en el tiempo y en la preocupación y resolución de los problemas el Libro blanco sobre la integración de los mercados de crédito en la UE y la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. El Libro blanco preconiza la aplicación de la rei sitae, pero España se encuentra en el buen camino hipotecario.

El libro blanco sobre integración del mercado europeo del crédito hipotecario

El 7 de Diciembre de 2007 se promulgó la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. El 18 de Abril del mismo año se hizo público el libro blanco sobre la integración europea del crédito hipotecario presentado por la Comisión de la UE (COM 82007) 807 final).

La financiación inmobiliaria es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera, de ahí la preocupación del legislador español y el comunitario.

Las preocupaciones del UE sobre el mercado del crédito hipotecario no son únicamente consecuencia del mercado americano de las "subprimes", que también, sino que responden a otras preocupaciones:

– La creación de un mercado único del crédito hipotecario suprimiendo los obstáculos a la libre circulación de mercancías, personas y capitales es uno de los principios constitutivos de la UE. Es evidente que no existe esa unidad de mercado que podría, según el libro blanco, reducir hasta 470 € por año y crédito, lo que supondría entre un 0,12 y un 0,24% del PIB de la UE al año (Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets, Mercer Oliver Wyman y la Federación Hipotecaria Europea, octubre de 2003, p. 77-78).

La finalidad que se pretende es lograr que los mercados de crédito hipotecario de la UE sean competitivos y eficientes si se adoptan medidas que faciliten la oferta y financiación transfronterizas de créditos hipotecarios, aumenten la gama de productos, incrementen la confianza del consumidor y favorezcan la movilidad del cliente.

La existencia de diversos marcos reglamentarios y de protección del consumidor, de infraestructuras fragmentadas (p.ej., registros de crédito), así como la inexistencia de marcos reglamentarios apropiados en algunos casos (p.ej., para la financiación hipotecaria), crean obstáculos jurídicos y económicos que restringen la actividad de préstamo transfronteriza e impiden el desarrollo de estrategias paneuropeas de financiación que ofrezcan una buena relación eficacia coste. La Comisión se propone, por ello, eliminar los obstáculos desmesurados, a fin de reducir el coste de la venta de productos hipotecarios en el conjunto de la UE. Se trataría de lograr que si una entidad de crédito o bancaria está autorizada en un Estado de la UE, automáticamente debería obtener autorización para desarrollar esa misma actividad en otros Estados de la UE, previo cumplimiento de unos requisitos mínimos de notificación o registro. La Comisión debería estudiar la creación de un "pasaporte" para las entidades que no son bancos y para las entidades especializadas en la gestión y administración de los préstamos.

La Comisión desea incrementar la gama de productos que pueden satisfacer las necesidades del consumidor, eliminando para ello los obstáculos a la distribución y venta de productos, en especial los productos hipotecarios nuevos e innovadores. La Comisión reconoce que muchas de las normas que restringen la oferta transfronteriza de ciertos productos están dirigidas a proteger al consumidor y/o preservar la estabilidad financiera. Los problemas recientemente registrados en el mercado de hipotecas de alto riesgo de EE.UU. nos sirven para recordar la importancia de no exponer estos objetivos esenciales de la política pública a riesgos indebidos. No obstante, la Comisión desea explorar la manera de aunar una mayor diversidad de productos con una intensa protección del consumidor y una adecuada estabilidad financiera. Han surgido nuevos productos, como los préstamos hipotecarios islámicos, los préstamos hipotecarios con elevado loan-to-value y los préstamos hipotecarios para la movilización del capital.

Las cuestiones que preocupan a la Comisión son las siguientes: información proporcionada al consumidor; penalizaciones por amortización anticipada; método de cálculo del tipo anual efectivo (TAE) que se aplica a los préstamos hipotecarios, para facilitar a los consumidores la comparación de préstamos; restricciones a la usura y variación de los tipos de interés; normalización de los contratos de crédito; medidas extrajudiciales transfronterizas; solvencia del cliente y acceso a las bases de datos; tasación inmobiliaria; procedimientos de ventas forzosas; posible creación de la eurohipoteca, un instrumento que facilitaría la creación y transferencia de hipotecas.

En 2008, la Comisión presentará una recomendación, previa elaboración de una adecuada evaluación de impacto. La recomendación, entre otras cosas:

– exhortará a los Estados miembros a velar por que sus procedimientos de ejecución hipotecaria tengan una duración y un coste razonable, y que sus registros de la propiedad puedan consultarse en Internet;

– exhortará a los Estados miembros a hacer más transparentes y fiables sus registros de la propiedad inmobiliaria, en particular por lo que atañe a los costes ocultos;

– exhortará a los Estados miembros a facilitar el uso de los informes de tasación de otros países, e impulsar la elaboración y utilización de criterios fiables de tasación.

La Ley española en su Preámbulo señala que "Las líneas de acción en que puede estructurarse la presente Ley referida al mercado hipotecario son, fundamentalmente, la eliminación de los obstáculos a la oferta de nuevos productos, la modernización del régimen de protección mediante la búsqueda de una transparencia más efectiva, que permita a los prestatarios tomar sus decisiones en función del riesgo real de los productos y la mejora de los instrumentos de financiación".

Como vemos estamos en absoluta sintonía con la UE: nuevas figuras: hipoteca recargable e hipoteca inversa; rebaja de costes arancelarios; especial consideración de las amortizaciones anticipadas; trasparencia en la contratación de préstamos y créditos; reducción de formalidades registrales (de propiedad y mercantil) en los mecanismos de refinanciación; detallada regulación de las tasaciones y de las sociedades que las realizan, etc.

De todas formas ha de tenerse en cuenta que a juicio de la Comisión, cuanto concierna a la legislación aplicable al contrato hipotecario debe encuadrarse en el Reglamento 'Roma I', recientemente aprobado por el Consejo y el Parlamento Europeo. En relación con la legislación aplicable a la garantía hipotecaria, la Comisión no ve ningún motivo para no aplicar el arraigado principio de que rija la legislacióndel país en el que se halle situado el bien. Por tanto, salvo la eurohipoteca, la lex rei sitae (en nuestro caso la Ley hipotecaria) seguirá regulando la materia, aunque estamos en el buen camino reformador.

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