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28/09/2022. 15:53:24

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La utilización de las legislaciones autonómicas fuera de su territorio. la propiedad horizontal catalana como ejemplo

Registrador de la Propiedad

Juan Luis Gimeno y Gómez-Lafuente
registrador de la Propiedad y Doctor en Derecho

La proliferación en España de regulaciones que van más allá de la conservación o desarrollo de los antes denominados derechos forales, hace que en ocasiones sea aconsejable, a modo de derecho comparado, el recurso a los diferentes derechos autonómicos para resolver problemas o "dar ideas". Se propone como ejemplo la regulación de la propiedad horizontal en Cataluña realizada por el Libro V del Código Civil Catalán

La utilización de las legislaciones autonómicas fuera de su territorio

Tímidamente el Fuero Nuevo o Compilación de Navarra optó en 1973 con gran mano izquierda por una política de hechos consumados regulando junto al  derecho histórico navarro y el "derecho realmente vivido" en Navarra: Ley Hac Aedictale; facerías, helechales, el dominio concellar o las vecindades foranas, otros derechos e instituciones que tenían muy poco de forales: el derecho de opción (ley 411), la prohibición de disponer como forma de garantía (ley 482), la cesión de contrato (ley 511) o los derechos de sobreedificación o subedificación (leyes 435 a 442).

Siguió Cataluña con Libro I del Código civil catalán que fue recurrido de inconstitucionalidad, retirando el recurso el actual Gobierno en funciones y decididamente ya en el Libro V del mismo Código civil aprobado por Ley 5/2006 de 2 de mayo se regulan instituciones ya reguladas por el Estado español y que nunca habían sido reguladas por el Derecho catalán. El ejemplo que hoy se trae a colación es la Propiedad horizontal. No faltan razones a parte de la doctrina para afirmar que la CE habla de modificación o desarrollo, pero con la interpretación posibilista que parece presidir en ocasiones las decisiones constitucionales el resultado es que está vigente, sin recurso alguno y sin que haya generado ningún conflicto en su aplicación el nuevo régimen jurídico catalán de la PH regulado en los Arts. 553.1 a 553.59.

Tanto la doctrina como los prácticos del derecho acudimos con frecuencia a la regulación ex novo realizada por el Fuero Nuevo, incluso el legislador tuvo in mente el Fuero, así el Art. 14 del Reglamento hipotecario trasluce la contemplación de la ley 411 del Fuero navarro.

Este es el propósito de estas letras. Teniendo en España tan variados y ricos Derechos no hemos de olvidar lo que tenemos dentro y fijarnos tan solo en el derecho sajón, el alemán o el francés para establecer comparaciones. En ocasiones, bien es verdad que no siempre, el derecho aragonés, el navarro o, como en este caso, el catalán, pueden suministrarnos: a) la guía para las reformas futuras y b) en ocasiones también la interpretación y aplicación de lo que ya tenemos.

De la nueva regulación de la propiedad horizontal en Cataluña quiero apuntar algunos aspectos que pueden servirnos para solución de algunos problemas, tal como viene realizándose ya en la práctica, para la redacción de estatutos o la interpretación de los mismos y para una futura regulación mejorada de los acuerdos comunitarios.

Según el Art. 553.2  "Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, que se rigen por las normas generales del presente capítulo adaptadas a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les resulta de aplicación".

El contenido de los estatutos recoge aspectos doctrinales y prácticos cuya lectura aconsejo, sobre todo los Arts. 553.9 a 553.11. Como ejemplo y fundamental diferencia con el régimen "común", baste decir que no se precisa el consentimiento de la junta para: a) La sobreelevación o la subedificación de plantas nuevas, si se ha pactado así al constituir el régimen o el derecho; b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen; c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban.

 La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados, incluso si implican una nueva descripción del edificio.

De lege ferenda es de gran interés la reducción generalizada de los quorums de acuerdos comunitarios que pasan de la unanimidad a los cuatro quintos, salvo que disminuyan las facultades de uso y goce de los propietarios, en cuyo caso precisan el consentimiento de éstos.

Es también aconsejable la lectura de los Arts. 553.48 a 553.59, caso de enfrentarse a propiedades horizontales complejas (complejos inmobiliarios) o propiedades horizontales tumbadas.

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