El Congreso de los Diputados aprobó el pasado mes de diciembre la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario y de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inversas. El mercado hipotecario es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda.
El pasado 8 de diciembre se publicó en el Boletín Oficial del Estado la ley de reforma del mercado hipotecario español. Las principales líneas de actuación de esta norma, que será aplicable a las hipotecas constituidas a partir del 10 de diciembre del 2007 son, fundamentalmente, la modernización del régimen de protección del prestatario mediante la búsqueda de una transparencia más efectiva que le permita tomar sus decisiones en función del riesgo real de los productos, la eliminación de los obstáculos a la oferta de nuevos productos (especialmente a través de la reducción de costes) y la mejora de los instrumentos de refinanciación de las entidades de crédito.
En relación con la transparencia, la ley establece como objetivo básico modernizar el régimen de protección mediante la búsqueda de una transparencia más efectiva que permita a los prestatarios tomar sus decisiones conociendo el riesgo real de los productos y asumiendo conscientemente sus consecuencias. Para ello se establece una referencia explícita a la información precontractual que las entidades de crédito deben poner a disposición de sus clientes para asegurar que éstos, a la hora de contratar los diferentes productos bancarios, disponen de los datos más relevantes sobre sus características.
Otra medida destinada a promover la transparencia del mercado es la de garantizar la independencia de las entidades de tasación. La ley regula el estatuto jurídico de este tipo de entidades en el que, para evitar los conflictos de intereses con las entidades de crédito que finalmente conceden los préstamos hipotecarios, se articulan dos mecanismos: El reglamento interno de conducta al que pueden sumarse otros medios, y la existencia de una Comisión Técnica encargada de verificar el cumplimiento de los requisitos de independencia. Además, la ley realiza una serie de modificaciones en el régimen sancionador de las entidades de tasación. Por un lado, se tipifican nuevos supuestos de infracción derivados del régimen de obligaciones contenido en la Ley; Y por otro, se revisa el cuadro de infracciones.
Como novedad principal está la reducción de costes, concretamente del 1% al 0,5% en la comisión máxima por cancelación anticipada de hipoteca o subrogación en las firmadas a tipos de interés variable. Este porcentaje se reduce al 0,25% si el crédito tiene más de 3 años. En las hipotecas suscritas a tipos de interés fijo, este porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad, esto es, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca. Además, las comisiones que estén previstas contractualmente por amortización de capital anticipado se reducen al 0,25% si se producen después de los cinco primeros años de vida del crédito.
Además, la nueva normativa reduce los costes arancelarios notariales y registrales asociados a la subrogación, cancelación y novación modificativa de una hipoteca. Los honorarios del notario tendrán desde ahora un coste fijo de 30 €. Hasta ahora estos honorarios venían establecidos en función del valor de los bienes y con un mínimo de 90 €. Respecto a los aranceles registrales, con la entrada en vigor de la nueva ley se aplicará la reducción del 90% a subrogaciones, novaciones y cancelaciones anticipadas, reducción que hasta la reforma sólo se aplicaba a las subrogaciones y novaciones que pasaran de un interés variable a uno fijo.
Lamentablemente, la iniciativa que no ha prosperado ha sido la exención en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TPYAJD). La retirada de la posibilidad de eliminar el impuesto parece que tuvo su justificación en la conveniencia de no entrar en conflicto con las competencias de las comunidades autónomas. Lo que parece indudable es que en la eliminación de este impuesto residía la mayor parte del ahorro para los titulares de créditos, razón por la cual la reforma no tendrá el calado esperado inicialmente en el mercado.
Novedosa resulta también la regulación de la hipoteca inversa, consistente, en definitiva, en que los mayores de 65 años puedan percibir una pensión vitalicia por la hipoteca de la propia casa sin perder su propiedad, aunque sus herederos se tengan que hacer cargo de la deuda. Este tipo de instrumento financiero ya venía siendo ofrecido por las entidades de crédito. No obstante, la nueva ley los regula expresamente y les otorga una serie de beneficios fiscales entre los que destaca la reducción de los costes de transacción institucionales que afectan a la constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de las hipotecas inversas. Concretamente, las escrituras públicas de este tipo de hipotecas estarán exentas del IPTYAJD; Los aranceles notariales se determinarán tomando como base los derechos previstos para los "Documentos sin cuantía" y los aranceles registrales tomarán como base los derechos establecidos para las "Inscripciones", con la reducción máxima establecida por la Ley 36/2003 del 90 por 100 para todo tipo de operaciones. Además, no podrán cobrarse penalizaciones por cancelación en caso de fallecimiento del prestatario, puesto que en estos productos el vencimiento contractual viene determinado precisamente por esa eventualidad.
