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Valor del edificio asegurado en los seguros decenales de la ley de ordenación de la edificación

Registrador de la Propiedad

Juan Luis Gimeno y Gómez-Lafuente
registrador de la Propiedad y Doctor en Derecho

La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado ha consolidado la posibilidad de hasta tres valores diferentes en una escritura de declaración de obra nueva: el aproximadamente real, el fiscal y el asegurado, con el riesgo y la inseguridad que ello conlleva.

Valor del edificio asegurado en los seguros decenales de la ley de ordenación de la edificación

Entre el 8 de Febrero de 2003 y el 17 de Noviembre de 2007 se han producido 15 resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la aplicación de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación. En 10 ocasiones la dirección General admite el recurso frente a la calificación del registrador y lo rechaza en otras 5. El porcentaje de admisión de recursos no sorprende si se tiene en cuenta el período en que se producen: 2004 a 2007 (algún día habrá que publicarse la estadística de las resoluciones de esas fechas). Lo que sí llama la atención es que tanto la Administración, a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como los notarios fuercen la interpretación de la ley en exceso y en detrimento de loa seguridad que previó en su día la Ley 38/1999 para los adquirentes de viviendas.

La legislación aplicable en la necesidad del seguro decenal viene determinada por la citada Ley 38/1999 (fundamentalmente los Arts. 19 y 20 y la DA 2ª en la redacción dada por el Art. 105 de la Ley 53/2002 de 30 de Diciembre de Medidas fiscales, Administrativas y de Orden Social); la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de Septiembre de 2000 y la Resolución de la misma Dirección de 3 de Diciembre de 2003.

El objeto de estas líneas son las resoluciones de 21 de Marzo y 4 de Mayo de 2007. Tanto en una como en otra se suspende la inscripción por el registrador porque el capital asegurado en el seguro decenal de un edificio de viviendas es inferior al coste final de la ejecución de la obra más los honorarios profesionales (Art. 19.5 de la Ley 38/1999).

La Dirección General de los Registros y del Notariado sostiene, y ello es cierto, que no es o mismo coste de ejecución más honorarios profesionales que el valor de la obra nueva, porque ésta incluye el valor añadido (variable) de la construcción.

En la resolución de 21 de Marzo dice la Dirección "Por otra parte, alega el Registrador que la única valoración que consta en el título autorizado es el valor de la obra nueva declarada, sin que se concrete que se refiere a los conceptos del artículo 19 de la Ley. Hay que tener en cuenta que incorporado a la escritura se testimonia la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador, y es en la póliza de constitución del seguro donde se concretan las sumas aseguradas por el mismo, dando así pleno cumplimiento al principio de determinación registral".

Dos consideraciones: 1.- También el coste de ejecución tiene un valor añadido: el beneficio industrial de los distintos industriales que intervienen en la construcción y 2.- No parece muy acertado aceptar que el valor de la obra sea el declarado y el de ejecución sea el que figura en la póliza sin manifestación alguna acerca de si la suma asegurada es la cifra de coste o la o la que tienen por conveniente tomador y aseguradora, sin ninguna otra matización.

De lo anterior enseguida promotores, notarios y autopromotores, reales o aparentes, han aprendido lo siguiente: que pueden fijar un valor "a efectos de declaración de obra nueva, exclusivamente", otro a efectos fiscales y, todavía, un tercero "a efectos" del seguro decenal. Por supuesto puede haber un cuarto valor real, un quinto comprobado por la Administración tributaria, etc.

Lo malo no es eso, es que las diferencias llegan a la mitad del valor real de la obra. En suma, se trata de tener un seguro "numno uno", por la Dirección General de los Registros y del Notariado enseguida advertirá que el registrador no es nadie para apreciar lo ridículo del valor. Conste que los liquidadores de Distrito y las Agencias Tributarias no estamos por esa labor.

Otra consideración ¿Para cuándo la realización de la Disposición Adicional segunda.2 de la Ley 38/199?: "mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantías previstas en el art. 19, para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda". Parece que los edificios destinados al culto, los edificios deportivos, los de espectáculos, las residencias de ancianos, guarderías, escuelas, universidades, hoteles, etc., deberían tener también su seguro, sobre todo en lo que hace a la indemnización de los espectadores, alumnos, residentes, huéspedes, etc.

¿De verdad la sociedad y la Ley querían el resultado de las resoluciones citadas? ¿O se quería asegurar el valor real de las edificaciones?

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