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El ocaso del mito de Aquiles en la publicidad registral

4 de Abril de 2018

Uno de los episodios de la mitología griega más conocidos es el de Aquiles, héroe de la Guerra de Troya. El poeta romano Publio Estacio cuenta en su poema Aquileida, que tras el nacimiento de Aquiles su madre Tetis trató de hacerlo invencible sumergiéndolo en la laguna Estigia. Su madre, mientras lo sumergía en la corriente, lo sostuvo por el talón que al no quedar bañado por las aguas quedó vulnerable, siendo la única zona en la que Aquiles podía ser herido. El poderoso y aparentemente invencible Aquiles murió a manos del príncipe troyano Paris que, escondido tras una estatua de Apolo, le disparó al talón una flecha envenenada.

  • “El contexto tecnológico actual nada tiene que ver con el existente en el momento en el que nació el Registro de la Propiedad”
  • “La reforma refuerza la posición del titular registral ”
Luis Javier Arrieta,
Profesor Contratado Doctor de Derecho Civil. Universidad de Navarra

El Registro de la Propiedad ha constituido, junto con otras, una pieza esencial para el progreso económico, desarrollo social y modernización de España, ya que ha fomentado la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y ha asentado las bases del mercado hipotecario. A través del Registro se proporciona publicidad de los derechos inmobiliarios y protección a los que con buena fe inscriben sus títulos. Sin embargo, esto no implica que quien inscriba, goce en todo caso de una posición invulnerable, pues son variadas las excepciones a la protección tabular. En este sentido, es conocida la reflexión de Díez Picazo que manifestó que nuestro sistema tabular, a pesar de su corrección técnica y formal, presenta un talón de Aquiles respecto a cómo es la finca o dónde se encuentra enclavada.

Ahora bien, es patente que el contexto tecnológico actual nada tiene que ver con el existente en el momento en el que nació el Registro de la Propiedad. El desarrollo técnico de los últimos años y los avances en el Catastro Inmobiliario hacen posible la aspiración de alcanzar una mejora sustancial de la seguridad jurídica en cuanto a la identificación de las fincas registrales. Es en este contexto en el que enmarca la reforma que la Ley 13/2015, de 24 de junio, lleva a cabo en las Leyes Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario. El vigente estado de la técnica ofrece al Derecho nuevas formas de gestión de la información jurídica que afecta al territorio; la georreferenciación de los datos espaciales, el empleo de sistemas geográficos de información y la interoperabilidad gráfica ya no son cuestiones impensables ni un capricho, sino herramientas útiles para la consecución de la seguridad jurídica, fin último de la institución registral.

Por ello, el legislador en unos casos exige y en otros permite la inscripción o incorporación al folio registral de la representación gráfica georreferenciada de la finca. Esta representación consiste en la identificación perimetral de la superficie de terreno, que ocupa el dominio inscrito a través a una serie de puntos georreferenciados que permiten su localización espacial indubitada y su replicación por terceros.

La reforma aspira a que la representación gráfica georreferenciada sea una circunstancia más que aparezca en el folio registral de la finca y, de este modo, sirva para completar su descripción literaria a través de un conjunto de coordenadas. Para lograr lo anterior, el legislador se remite a la cartografía catastral, aunque también reconoce -ciertamente con carácter puntual- el empleo de cartografías alternativas elaboradas por técnicos especializados.

A la luz de lo anterior, se puede afirmar que la reforma de 2015 no es una más de las que han alterado el contenido de la Ley Hipotecaria, porque su importancia histórica y conceptual es decisiva. Es cierto que, dejando al margen el de especialidad, no se alteran formalmente los principios tradicionales sobre los que está construido el Registro de la Propiedad, pero es preciso concluir que la grandeza de la reforma de 2015 es que sin cambiar (casi) nada, lo cambia todo.

Coordinación Registro de la Propiedad y Catastro

Una cuestión fundamental de la reforma es la posiblemente excesiva relevancia que se atribuye a la información gráfica catastral, ya que según el artículo 10.1 LH «la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad». La prevalencia catastral es especialmente intensa con ocasión de la inmatriculación, ya que no se permiten representaciones alternativas y los artículos 203 y 205 LH exigen plena identidad descriptiva entre el título inmatriculador y la certificación catastral. Esta opción del legislador es especialmente peligrosa en aquellas situaciones en las que el Catastro, aunque coincidente con la realidad física, no coincida con la jurídica. Ello es posible toda vez que el parcelario catastral se elabora con fines eminentemente fiscales sobre la base de unos hechos fundamentados en la posesión entendida como cuestión de hecho y no en la propiedad inmobiliaria. Aunque es indispensable que sobre la certificación catastral recaiga el consentimiento del propietario en torno a su correspondencia con el dominio, las posibles ventajas que puedan derivarse para él de la descripción catastral inexacta, la imposibilidad de emplear la representación gráfica alternativa en los casos de inmatriculación y los costes económicos y temporales para su obtención en los de inscripción potestativa de la representación gráfica hará que, en ocasiones, resulte preferible al titular emplear la información catastral inexacta que esperar a la subsanación del parcelario catastral.

Extensión de la legitimación registral

Otro aspecto esencial es el de los efectos derivados de la inscripción registral de la representación gráfica de la finca. Conforme al artículo 10.5 LH, «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». A primera vista parece que el legislador pretende matizar la posición de la jurisprudencia que ya venía admitiendo con carácter general la extensión del principio de legitimación a los datos descriptivos del dominio inscrito (entre otras, cfr. las SSTS de 21 de marzo de 1953 y 2 de junio de 2008). Por ello, es preciso reinterpretar lo dispuesto en el precepto hipotecario para evitar que suponga un retroceso en la seguridad jurídica, por lo que la presunción del artículo 38 LH debe alcanzar los datos descriptivos de relevancia jurídica de las fincas registrales, independientemente de que no estén coordinadas con el Catastro o carezcan de representación gráfica inscrita. Por otro lado, como concreción de esta presunción iuris tantum, la representación gráfica debería ser reconocida en procedimientos administrativos y otras relaciones jurídicas. Sería interesante determinar si resulta suficiente para la identificación de la finca en una acción reivindicatoria o, al menos, en un proceso de tutela sumaria del derecho inscrito. Asimismo, es relevante resolver si constituye un elemento de valoración en los deslindes y si tiene eficacia suficiente para que pueda fundamentar la progresiva protección de los datos descriptivos por medio de la fe pública o la usucapión secundum tabulas, ya que la legitimación registral es el pilar fundamental sobre el que se construye la protección del Registro de la Propiedad.

A la vista de lo anterior, se evidencia el anhelo del legislador por fomentar la seguridad jurídica a través un cauce novedoso como es el diseño e inscripción de la representación gráfica de la finca registral. Aunque es cierto que presenta algunas sombras, la reforma refuerza la posición del titular registral y palia o, al menos, mitiga esa deficiencia histórica de nuestro sistema tabular que presentaba un punto de debilidad extrema: su particular talón de Aquiles.

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