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16 de Mayo de 2016

Nuevo texto refundido de la Ley de Suelo: RD Legislativo 7/2015

José María García Gutiérrez,
Presidente AEA Urbanistas


El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, aprueba el nuevo texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que entró en vigor el mismo día de su publicación.

Esta Ley refunde el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y los artículos 1 a 19, las disposiciones adicionales primera a cuarta, las disposiciones transitorias primera y segunda y las disposiciones finales duodécima y decimoctava; así como las disposiciones finales decimonovena y vigésima, y la disposición derogatoria, de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Dentro de este orden de cosas la primera cuestión a dilucidad sería ¿A qué obedece este afán refundidor del legislador ?

En efecto, desde la Sentencia 61/97 TC el Constitucional declara (además de configurar la distribución del marco competencial en el urbanismo a tres niveles: Estado, CCAA y municipios) que el urbanismo es competencia exclusiva de las CCAA, eso si con todas sus consecuencias de vaciamiento del Estado en favor de las mismas. Es por ello que la Ley del 98 nace muy débil y la del 2007 (tan solo treinta y tantos artículos) y siguientes herederas de la misma están afectadas por ello. El Estado realiza un esfuerzo continuo por ocupar un espacio que no le corresponde, pues el urbanismo es competencia de las CCAA. . Intenta reforzar la presencia de esta Ley dotandola de mas contenido.

Respecto a estos nuevos artículos hay que destacar que existen varios recursos admitidos a trámite por el TC, que ponen el acento en la falta de competencia nuevamente sobre esta materia, dado que la reforma y renovación urbana constituyen materia urbanistica propiamente dicha, y por tanto competencia de las CCAA. La Ley se adentra en muchos campos de dudosa constitucionalidad, por lo que en los proximos años asistiremos nuevamente al continuo goteo de sentencias del TC, y al nuevo vaciamiento de competencias de la LS estatal. No ostante, los derechos sociales (derecho a una vivienda digna) o los medioambientales, como la sostenibilidad, pueden activar la intervención del Estado en competencias urbanísticas propias de la CCAA como la rehabilitación o renovación urbana. En buena lógica se debería que el Estado regulara unos mínimos en relación a este asunto, y a otros que repercuten directamente sobre cuestiones tan sensibles como la Sostenibilidad de nuestras ciudades, y la calidad de vida de sus ciudadanos, evitando desiguadades de trato entre las normativas de las CCAA. El suelo es un recurso limitado que en los últimos años se ha consumido de modo descontrolado.

La Exposición de Motivos también hace referencia a la posible aplicación supletoria de la LS 76. Cuando la sent TC 61/97 derogó el TR 92 algunos opinaban que se producía la reviviscencia de la LS 76. Esto es, la ley posterior deroga la anterior pero qué pasa si la nueva ley es a su vez anulada, en este caso por el TC, en buena lógica reviviría la Ley anterior. Resulta complejo aplicar dicha norma aunque sea de modo supletorio pues parte de un sistema muy distinto al actual y regula sobre todo materias hoy por hoy vetadas por el TC. No obstante esta normativa pervive en Ceuta y Melilla que mantuvieron esta regulación.

Lo mas novedoso quizá lo contituya el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) que dentro del deber de conservar los edificios impone no solo que se acredite el estado de conservación del edificio en la línea de las famosas ITE, sino que además se incluya el cumplimiento de la accesibilidad universal y la eficiencia enérgética. Por tanto serán sustituidas por este nuevo certificado (revisandose la normativa municipal y autonómica respecto a los nuevos calendarios  que incluyan estos tres aspectos en las áreas de rehabilitación.

Mas ambiguo es el art 30 que por un lado apunta a que los IEE serán redactados por los técnicos prevenidos en la LOE para la intervención en los edificios de tipología residencial, pero por otro se desliza hacia la Disposición final Primera, con lo que parece que se abre la veda a practicamente cualquier técnico.Hay que recordar el dificil equilibrio conseguido en orden al reparto competencial en las edificaciones entre los distintos técnicos, por acuerdo entre los distintos colegios profesionales, plasmado en el art 10 y 12 en relacion al 2.1  de la LOE, ordenandolo en torno a tres grupos de tipologías edificatorias. Este equilibrio amenaza con romperse no solo por la redaccion del art 30 del TR 15, sino también por aplicación de la directiva del Comisario Bolkestein y la liberalización de la prestación de los servicios profesionales (recuerdese como acabó el proyecto de colegios profesionales).

También se incluyen cuestiones registrales bastante interesantes que elevan el grado de exigencia de las mismas como la inscripción de las obras nuevas, artículo 28, el artículo 26 establece la diferencia entre finca y parcela y el complejo inmobiliario, y finalmente, en el artículo 68.2 se establece el plazo y la prórroga de la nota marginal, de la duración del inicio del expediente de beneficios y cargas de la actuación de transformación urbanística. etc Esto hay que conectarlo con el Reglamento 1093/97 de inscripción de los actos de naturaleza urbanística.

Mantiene los dos tipos de suelo, rustico y urbano, que realmente no es una clasificación del suelo ya que es competencia de las CCAA, sino lo que define como situaciones básicas a efectos de valoraciones. Esto ha sido muy criticado pues trata de crear una ficción, negando la existencia del suelo urbanizable que dice que no existe y que solo es suelo rústico sobre el que se generan unas espectativas, y que esto no puede tenerse en cuenta a efectos de valoracion. Esto tan solo refleja un profundo desconocimiento de lo que es el valor de las cosas. Sostiene un sistema de valoraciones de caracter confiscatorio con objeto de abaratar las expropiaciones hasta límites insospechados. El TS ya se ha pronunciado ratificando el sistema de valoraciones recogido en la Ley 07 y TR 08, pero con votos reservados de algunos magistrados que explican con toda claridad que la expropiación tiene que garantizar un justiprecio o valor de sustitución,  y que en este caso se vulnera ostensiblemente

Continuan dentro del juego de competencias cruzadas los porcetajes para reservas de suelo para VPO y la horquilla de cesiones, " el canto al agente urbanizador " aunque nada de lo que dice es vinculante para las CCAA ya que algunas no disponen siquiera de ese sistema de ejecución. Recuerdese lo que la Ley Trujillo denominaba " los principios constitucionales de la Ley de empresa".

Expropiaciones es lo mismo, donde lo mas novedoso era la retasación, y la responsabilidad patrimonial por causas urbanísticas se agraba en caso de indemnización al propietario o al promotor.

El modelo urbanístico español parte de una regulación integral del territorio, pormenorizada, que deja poco espacio tanto al proyectista como a los políticos, que se encuentran encorsetados dentro de un marco legal que los limita sobremanera. Algunos autores hablan de una  "arquitectura de ordenanza " para referirse a una arquitectura dominada por regulaciones demasiado rígidas y arbitrarias que impiden posibilidades mas actuales. El urbanismo español del s XXI debe estar abierto hacia planteamientos mas flexibles, que faciliten la inversión, abierto al avance y la modernidad.

Esto unido a un sistema de valoraciones decimonónico (desde la LS del 56 no se le había ocurrido al legislador fijar valores objetivos al margen de la realidad) que crea incertidumbre y nos aparta cada vez mas, de lo que está sucediendo desde hace ya tiempo, en esta materia en los paises avanzados. El urbanismo en nuestro país hace mucho que perdió la carrera global de la grandes ciudades. Se pierden grandes oportunidades, se pierde competitividad y esto perjudica la calidad de vida de sus ciudadanos. Esto es lo que venimos denominando desde hace bastante tiempo como "crisis de credibilidad del sistema de planificación en nuestro pais" (que no se refiere a la planificación como técnica de ordenación en si misma, sino a la cerrazón del sistema).

Estos y otros temas serán tratados en las próximas Jornadas que organiza la Asociación Española de Abogados Urbanistas los días 25 y 31 de Mayo y 3 y 7 de Junio 2016. 


José María García Gutiérrez,
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