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Civil

25 de Septiembre de 2018

Pero, ¿por qué no liberan mi finca?
(Cancelación parcial de hipoteca)

Una de las peticiones que con cierta regularidad hacen algunos clientes a las Entidades financieras es la de cancelar la carga hipotecaria sobre una de las fincas, cuando en garantía de un mismo préstamo se han hipotecado varias. Concretando:

Guillermo Barral Varela,
Abogado de la Asesoría Jurídica del Banco Caixa Geral, S.A. y profesor universitario


Préstamo hipotecario por importe de 450.000€ a nombre del Sr. X, en garantía del cual éste ha hipotecado dos inmuebles, la finca registral A y la registral Y. El Sr. X o un tercero ha amortizado ya una cantidad de 150.000€ mediante el pago periódico de las cuotas de su préstamo y solicita que se libere la finca registral A, manteniéndose la carga únicamente sobre la Y.

¿Qué debe hacer la Entidad Financiera ante esta petición?

En principio, hay dos enfoques complementarios y no excluyentes:

    A.     Desde un punto de vista económico o si se prefiere, de análisis del riesgo, la Entidad financiera siempre podrá (deberá) estudiar la petición de su cliente y concluir si financieramente conviene aceptarla. Esta perspectiva aborda la cuestión, por decirlo de algún modo, contestando a la pregunta "¿podemos o no liberar la finca?"

    En definitiva: se trata de valorar si teniendo en cuenta el importe pagado del préstamo, el pendiente de amortizar, el valor de tasación de la finca Y, la solvencia del propio cliente, etc., el Banco tiene, por decirlo en términos sencillos, "garantías suficientes" que le permitan prescindir de la hipoteca sobre la finca A.

    Si la conclusión es que sí, no habrá problema alguno, pero y si desde el punto de vista de riesgos la Entidad Financiera concluye que la cobertura, si se libera una de las fincas, no es suficiente; dando un pasito más: puede que por algún otro motivo el Banco no desee la liberación y piense que contra el vicio de pedir, pues ya se sabe, la virtud de no dar...

    B.      Es entonces cuando se recurre a otro enfoque, el jurídico, que en realidad trata de dar respuesta a una pregunta diferente: "¿estamos obligados o no a liberar la finca?"  Y la cosa, no se crean, tiene miga porque a mí desde luego, como abogado de Entidad financiera, me ha llevado cierto tiempo llegar a una conclusión clara; analicemos varias cuestiones.

  1. El marco normativo: los artículos de la discordia

El planteamiento del problema aparece por existir en nuestra legislación algunos artículos "curiosos", que reproduzco de forma literal por si no fuesen por todos conocidos; los preceptos aplicables a este supuesto no se agotan en los que a continuación cito, si bien entiendo son los más importantes:

Artículo 119  Ley Hipotecaria (en adelante, "LH"):

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.

Artículo 124 LH

Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Artículo 216 Reglamento Hipotecario (en adelante, "RH")

No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis.

Artículo 221 RH

Distribuido el crédito hipotecario entre varias fincas, conforme a los artículos 119 y siguientes de la Ley, si alguna de ellas pasare a tercer poseedor, éste podrá pagar al acreedor el importe de la responsabilidad especial de la misma y, en su caso, el de los intereses correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas liberadas.

En definitiva, como de muchos será conocido, al hipotecar varias fincas en garantía de un préstamo hipotecario como el de nuestro ejemplo, para la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad (recordemos que la inscripción en dicho Registro es constitutiva) resulta absolutamente preciso que se asigne una responsabilidad hipotecaria a cada una de las fincas, esto es, que se indique de cuánto responde cada una de ellas.

Volvamos a nuestro ejemplo e imaginemos que en el préstamo hipotecario concedido al Sr. X se ha pactado que el importe máximo por todos los conceptos del que responde la finca A, es 75.000€.[1] y que el Sr. X, estupendo pagador, ha venido satisfaciendo sus cuotas mensuales de préstamo y lleva amortizada ya la cantidad de 87.000€.

El Sr. X se presenta ante su Banco y le pide que, dado que la finca A respondía de 75.000€ y que en total ha abonado ya 87.000€, cancelen la hipoteca que graba dicha finca.

  1. ¿Cuál es la solución?

La solución al problema se encuentra en la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo, de 4 de febrero del 2005 (Sentencia 66/2005) que, en un supuesto análogo al que hemos planteado, niega la aplicación del artículo 124 LH y del 221 del RH. En consecuencia, si la Entidad financiera estudia la petición del Sr. X desde un enfoque puramente jurídico, la respuesta podría ser negativa amparándose en el contenido de la mencionada Sentencia de nuestro más alto Tribunal.

Roma loquita, causa finita, que podríamos decir, porque otras sentencias hay en la misma línea, como la del mismo Tribunal Supremo, de fecha 25 de febrero de 1986 y además de  Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado, por lo que a mi juicio hay ya un conjunto de pronunciamientos suficientes que avalan la tesis negativa.

Yo  llego a la misma conclusión que el Supremo, pero por otros caminos y de hecho no comparto (o al menos no comprendo) algunos de los razonamientos que éste da.

El TS señala en la mencionada sentencia que no tienen aplicación al supuesto el artículo 124 de la LH ni el 221 del RH, "de modo que ni el hipotecante ni el tercer poseedor pueden exigir la cancelación parcial de la hipoteca, cualquiera que sea la parte de crédito satisfecha".

Y añade: "La invocación del artículo 124 como argumento del motivo es improcedente pues no se está en la escritura de constitución de hipoteca en presencia de la división de un crédito entre varias fincas, sino en presencia de un único crédito para cuyo pago se hipotecan diversas fincas".

Lo de que el crédito es único, claro lo tengo, pero creo que precisamente el art. 124 LH y el 221 del RH contemplan este supuesto, es decir, que lo que abordan es el problema de un crédito único sobre el que se hipotecan varias fincas, cada una con su responsabilidad y no el de la división del crédito en sí.

Argumentos para sostener lo anterior los hay:

  • Así, el artículo 124 LH contempla una particularidad a la que hace alusión el artículo 122 de la misma Ley, que señala que "la hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos.

En consecuencia, el 124 LH es solo un caso particular pero referido a una "única obligación garantizada", no a varias (que es lo que resultaría de la división del crédito).

  • La interpretación conjunta de los artículos 119 a 125 LH tampoco parece dejar duda: Se parte de la unidad del crédito en el artículo 119, que avanza la necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria frente a terceros entre las diferentes fincas.
  • Más claro si cabe es la rúbrica que cubre los artículos 216 a 221 del Reglamento Hipotecario, sobre "Distribución del crédito hipotecario" (que no fraccionamiento del mismo) y sobre todo la redacción del artículo 216, que comienza resaltando que "no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación..."; es decir, siempre con la idea de un único crédito.
  • También el artículo 221 del RH avala lo indicado: "Distribuido el crédito hipotecario entre varias fincas, conforme a los artículos 119 y siguientes de la Ley...", pues recordemos que es justamente el artículo 119 LH el que proclama la unidad del crédito (curioso es, de hecho, que el Supremo diga en la Sentencia que no se está ante un supuesto del artículo 124 LH, sino del 119LH, como si fuesen diferentes).

El anterior es solo un ejemplo; el caso es que como si de un problema de matemáticas se tratase, el Tribunal Supremo y yo, modestamente, llegamos al mismo resultado ("no se libera la finca") pero por caminos o planteamientos diferentes.

  1. La pregunta es obligada

Claro está, si señalo que mi camino para llegar a tal conclusión es distinto, ¿por qué vía llego yo a la solución de que no se debe liberar la finca?

En esencia:

  • En mi criterio el artículo 124 LH y 221 RH juegan no cuando el crédito hipotecario está vigente, sino cuando éste ha vencido.

Si el préstamo hipotecario está vivo y contempla pagos periódicos hasta llegar a su vencimiento, nos encontramos ante el 1.127 del Código Civil y como bien señala Roca Sastre en el Tomo VIII, páginas 244-245 de su obra "Derecho Hipotecario", "el acreedor tiene un indiscutible derecho a que subsista íntegramente la hipoteca por durante todo el tiempo de duración del crédito asegurado, sobre todo si el débito hipotecario devenga intereses".

Resulta por tanto necesario, desde el punto de vista jurídico, que nos encontremos ante un préstamo ya VENCIDO para que resulte OBLIGATORIA la aplicación de los preceptos anteriores (si se verifican, claro está, las restantes condiciones previstas en los mismos).

  • Si aceptásemos que no fuese así (es decir, que lo previsto en los preceptos anteriores pudiese resultar de aplicación estando vigente el préstamo hipotecario), ¿qué derecho tendría el deudor de considerar que el dinero que regularmente viene amortizando es precisamente el destinado a la liberación de una concreta finca de las varias gravadas?

Dicho criterio de imputación ni existe ni es lógico; otra vez nuestro ejemplo: ¿Por qué considerar que las cuotas mensuales que con regularidad satisface el Sr. X por su préstamo hipotecario precisamente "se aplican a la parte de la que responde la finca A"? ¿Dónde lo dice? ¿Con qué argumento lo defendemos? Yo al menos no lo veo, pues el 1.172 del Código Civil no resulta aplicable, ya que la deuda es única y no creo que en la escritura hipotecaria se precise tal criterio de imputación.

  • Un último intento; de acuerdo, no existe fijado criterio de imputación, mas imaginemos que el deudor le dice al acreedor que dado que el dinero que ha ido pagando por las cuotas regularmente "no lo acepta imputar a una concreta finca", va a realizar una amortización anticipada por el importe por el que responde precisamente la finca que pretende liberar? ¿Se vería en este supuesto el Banco obligado a liberar la misma?

Mi respuesta continúa siendo negativa, jurídicamente hablando:

    a)       Por una parte, la amortización extraordinaria anticipada solo podrá hacerla el deudor cumpliendo con las condiciones establecidas al efecto en la escritura de préstamo hipotecario y siempre que en ésta se encuentre contemplada dicha posibilidad de amortizar anticipadamente.

    Si la escritura de préstamo hipotecario no contemplase la posibilidad de amortizaciones anticipadas, el Sr. X se quedaría con cara de póquer pues de conformidad con el artículo 1.169 del Código Civil el Banco podría negarse a recibir tal amortización.

    b)     Aun verificándose lo previsto en la letra a), ¿por qué el Banco tendría que aceptar que la imputación del importe de la amortización anticipada fuese destinado a la liberación de la finca A?  Obligación, como digo, no tendría, pues los artículos de nuestra legislación hipotecaria 124 LH y 221 RH parten de la hipótesis de un préstamo vencido, no vivo.

  1. La botella medio llena:

Las líneas anteriores no deben, de todos modos, sumir al Sr. X en la desesperanza, pues a pesar de la demonización a que se han visto sometidas las Entidades financieras en los últimos tiempos (en parte merecida, en parte no) mi experiencia es que con frecuencia los Bancos acceden a la liberación parcial de alguna de las fincas hipotecas aún cuando no estén jurídicamente obligados a ello.

Las razones por las que se adopta la decisión anterior pueden ser varias y comprenden aspectos como el grado de vinculación del cliente, trayectoria del mismo en el cumplimiento de sus obligaciones con el Banco, valor de las fincas que no se van a liberar con relación al préstamo, importe pendiente de amortizar, solvencia, etc.

Sea por lo que sea, lo cierto es que el Sr. X podrá ver la botella medio llena y pensar, que aunque jurídicamente no haya obligación, el Banco estudiará su petición y considerando otros factores podrá acceder a liberar la finca, así que aquí paz y después, si acaso, pues finca.



[1] A efectos de esta reseña y para mayor claridad simplificamos el importe de la responsabilidad hipotecaria, pues éste se distribuye a su vez en varios conceptos:  principal, intereses remuneratorios, de demora, gastos y costas.

 

Guillermo Barral Varela,
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