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Civil

22 de Diciembre de 2009

Administradores de fincas: ¿qué hacen antes la remoción injustificada?

Sustancialmente, los hechos se circunscriben al cese de un administrador de fincas por parte de la comunidad de propietarios antes de expirar el plazo de duración pactado en el contrato. El administrador considera que el cese ha sido injustificado y por consiguiente ejercita una acción en reclamación de indemnización por daños y perjuicios contra la Comunidad. La Sala estima su pretensión.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog



La sentencia dictada por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 18 de julio de 2002 aborda de una forma completa y pormenorizada, un caso de remoción injustificada del administrador. El interés de dicha resolución reside en que por ésta se analizan aspectos tan importantes como la naturaleza de la propia relación profesional; la facultad de las partes de desistirse del contrato; los efectos jurídicos del desistimiento; el computo de la duración del contrato y, finalmente, el tratamiento de la indemnización de daños y perjuicios de la que el administrador es acreedor en estos casos.

En primer lugar, la Sala examina la naturaleza jurídica de la relación contractual existente entre el administrador y la Comunidad, anticipando la existencia de cierta controversia entre la jurisprudencia respecto a la calificación de dicha relación (mandato sui generis, contrato mixto de arrendamiento de servicios y mandato ), si bien se decanta por la mayoría de la jurisprudencia calificándola como mandato retribuido. De esta figura contractual, la sentencia destaca su carácter "inuitu personae "ya que este contrato se sustenta en la confianza que inspira las cualidades de la persona con la que se contrata. El principal efecto de la estrecha relación de confianza en la que se basa el contrato se radica en el hecho de que la Comunidad, tanto por así disponerlo el artículo  13-7º, punto segundo, como por el artículo 1.732. 1º del Código Civil, puede desistir del contrato antes del vencimiento del plazo para el que fue contratado el administrador.

Ahora bien, la facultad revocatoria conferida en dicho precepto (que, por cierto,  de la que también disfruta el administrador) tiene diferentes efectos jurídicos en función de que dicha medida esté o no justificada. Efectivamente, si la causa por la que la comunidad decide la remoción del administrador constituye justa causa, es decir, un incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones que causen o puedan causar un grave perjuicio a la Comunidad, el administrador carece de derecho a indemnización. Dicha conclusión encuentra su fundamento en el hecho de que , además de perderse esa relación de confianza inherente al vínculo contractual, se estaría produciendo un incumplimiento de las obligaciones propias del administrador conforme disponen los artículos 1.718 y siguientes del Código Civil y el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por el contrario, si la remoción anticipada no esta justificada, el mandatario tiene derecho a indemnización. A estos efectos indemnizatorios, consideramos que la falta de justificación de la causa de la  remoción del administrador abarcaría supuestos tales como decisiones arbitrarias, caprichosas y de mera conveniencia o fundadas en caso fortuito o fuerza mayor no imputables al administrador. Igualmente, debe entenderse como causas injustificadas la invocación por la Comunidad de aquellos incumplimientos leves o puntuales en las obligaciones del administrador.

Expuesto lo anterior, la resolución continúa con un análisis respecto de la indemnización a la que tendría derecho el administrador. Así, el quantum de dicha indemnización deberá venir determinado por los gastos y desembolsos que acredite haber realizado y en los dispuestos bajo la creencia legítima de que la relación contractual iba a durar todo el tiempo para el que fue designado, incluso abarcando el lucro cesante o pérdida de expectativas que la imprevista  terminación de la relación negocial le hubiera podido ocasionar. Partiendo de dicho parámetro y entrando en el supuesto en concreto, la Sala realiza una serie de consideraciones de sumo interés:

  • El lucro cesante (art. 1106 del Código Civil) no puede estar constituido por las cantidades que en concepto de honorarios tendría que haber percibido el administrador hasta la teórica terminación del contrato. El razonamiento para justificar dicho extremo se centra en que el trabajo que debía producirse en dicho periodo posterior a la remoción no se ha llevado a cabo y tampoco se ha producido gasto alguno. En el caso enjuiciado,  la reclamación del administrador demandante, para computar la indemnización, parte de dos parámetros; el número de meses pendientes hasta la terminación del contrato y el módulo del importe mensual de la retribución pactada incluido el IVA. Sin embargo, la Sala desestima dicha petición al considerar que durante dicho periodo no solo no se ha realizado actividad alguna o gasto a favor de la demandada, sino que igualmente el tiempo que, de seguir la relación contractual hubiera dedicado el administrador a la Comunidad, ha sido dedicado a otros clientes.
  • El parámetro o data temporal a tener en consideración para la determinación del momento hasta donde jugaría la pérdida e beneficios que el administrador hubiera obtenido de cumplirse la duración contractual y legal (art. 13. 7º de la Ley de Propiedad Horizontal) lo será el de la fecha expiración del plazo para el que fue nombrado el administrador.
  • Al encontrarnos ante un supuesto de indemnización por daños y perjuicios (artículo 1.101 del Código Civil ) la Sala , una vez sentada la obligación de indemnizar del demandado como consecuencia del incumplimiento del contrato y al amparo de la facultad de la que disfruta a efectos de establecer el quantum indemnizatorio y en atención de los diversos parámetros y consideraciones del caso en concreto, establece una indemnización económica diferente a la planteada por el administrador en su demanda.

Todo lo expuesto anteriormente nos lleva a que en aquellos supuestos en los que una Comunidad de Propietarios decida , de forma unilateral, dar por finalizado el contrato con anterioridad a la expiración del plazo para el que el administrador fue contratado, deberán valorarse los siguientes extremos antes de ejercitar una acción judicial en reclamación de los daños y perjuicios causados:

  1. Analizar la causa invocada por la Comunidad para dar por finalizado el contrato, así como la existencia de aquellos hechos que legitimen o justifiquen la conducta seguida por el administrador, sin olvidar la importancia que en estos casos tiene la posibilidad de probar dichos hechos en sede judicial.
  2. Considerando la inexistencia de un incumplimiento grave que haya motivado la resolución, deberán computarse aquellos gastos y desembolsos que acredite haber realizado y en los dispuestos bajo la creencia legítima de que la relación contractual iba a durar todo el tiempo para el que fue designado. Dichos gastos deberán estar documentalmente acreditados o, en su caso, por cualquier otro medio de prueba. Igualmente, y con el fin de reclamar el lucro cesante o pérdida de expectativas que la imprevista  terminación de la relación negocial haya ocasionado o podido ocasionar, deberán recopilarse todos aquellos datos que justifiquen la situación profesional del administrador a resultas o tras el cese injustificado, datos que evidentemente deberán tener como marco de referencia el importe de la retribución global dejada de percibir.
  3. Finalmente, y una vez decidido el ejercicio de la acción de reclamación de la indemnización ya computada, convendría practicar un requerimiento extrajudicial o acto de conciliación (actuaciones éstas  que por ser voluntarias no dejan de ser muy útiles) frente a la Comunidad y, caso de fracasar dicho intento, iniciar la correspondiente acción judicial

Óscar Fernández León,
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