La denominada crisis inmobiliaria ha provocado la aprobación de un abanico de medidas legislativas, las cuales se han sucedido fundamentalmente en los años 2011 y 2012, y que se adoptan en un marco coyuntural donde las hipotecas están constituidas sobre unos inmuebles que exceden por lo general su valor actual de mercado, a lo que se añade una situación generalizada de sobreendeudamiento familiar, incremento del desempleo y merma de ingresos, lo que genera una problemática en el ámbito del mercado hipotecario, especialmente en el caso de las viviendas habituales.
En esta coyuntura, se hacía necesaria la adopción de una serie de medidas de protección, las cuales traen causa asimismo de la vigencia del principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor, habiéndose iniciado una línea de política legislativa tendente a minorar las consecuencias perversas de la aplicación de dicho principio ante la expectativa de venta forzosa antieconómica del inmueble hipotecado.
Precisamente, un grupo de medidas se dirigen a garantizar la obtención de un precio mínimo del inmueble en caso de subasta, a cuyo efecto el RDL 8/2011, de 1 de julio elevó el valor mínimo de adjudicación al ejecutante ( arts. 670.4 y 671 de la LEC, y DA sexta LEC, redactada por Ley 37/2011, para inmuebles que no constituyan la vivienda habitual del deudor). Esta garantía se extiende también al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales en el art. 12 RDL 6/2012.
Junto a estas medidas de protección, se han adoptado otras de mayor calado, especialmente en el RDL 6/2012, de 9 de marzo, que se proyectan en los procesos de ejecución, debiendo destacarse dos ámbitos materiales como son la especial protección de la vivienda habitual, y la ordenación del proceso de ejecución subsiguiente a la ejecución hipotecaria.
1. La especial protección de la vivienda habitual
La especial protección de la vivienda habitual en sede de procesos de ejecución hipotecaria se inicia con la reforma operada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que autoriza al deudor hipotecario a liberar la vivienda familiar en el proceso de ejecución hipotecaria mediante la consignación de lo adeudado por principal e intereses, aun sin consentimiento del acreedor, en las condiciones establecidas en el art. 693.3 LEC.
En esta línea profundiza el RDL 6/2012, produciéndose un salto cualitativo en la protección de la vivienda habitual de los deudores hipotecarios sin recursos, según resultan definidos en el art. 3 del RDL 6/2012. Estas medidas se concretan en la moderación de los intereses moratorios (art. 4); el derecho a la restructuración de la deuda hipotecaria ( apartados 1 y 2 Código de Buenas Prácticas ( en adelante, CBP, al que se han adherido la mayor parte de las entidades crediticias: vid. BOE 12-4-2012)); y la posibilidad de acudir a la dación en pago de la vivienda habitual- figura importada del derecho anglosajón- como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria ( ap. 3 CBP). No obstante la puesta en marcha de tales medidas, el RDL 6/2012 no contempla mecanismos específicos de tutela jurisdiccional, si bien concede al interesado la posibilidad de reclamar ante el Banco de España por incumplimiento del CBP ( art. 6.6), aunque la resolución de dicha reclamación carece de carácter vinculante para la entidad bancaria.
En el ámbito del proceso especial de ejecución hipotecaria, se mantiene el estrecho cauce de oposición del art. 695 de la LEC , si bien algunas Audiencias vienen realizando una interpretación extensiva, admitiendo la alegación de los motivos procesales contemplados en el artículo 559 de la LEC ( AAP Girona 12/05/2009 (JUR 2009401611) y Cuenca 17/04/2012 (JUR 2012211424). Al margen de que la situación de exclusión pueda oponerse al despacho de ejecución, parece en todo caso que el derecho del deudor a la restructuración de la deuda hipotecaria podría hacerse valer en el curso del proceso especial de ejecución, puesto que el apartado 1.a del CBP admite la posibilidad de que el deudor solicite y obtenga la reestructuración de la deuda antes del anuncio de la subasta; en esta hipótesis y caso de denegación indebida por la entidad acreedora, el deudor hipotecario debería hacer valer su derecho por la vía del art. 562 de la LEC desde el momento en que la prosecución del proceso de ejecución con vulneración del derecho a la restructuración de la deuda supone una infracción de las medidas introducidas por el RDL 6/2012. Por otra parte, y en relación al derecho a la moderación de los intereses moratorios reconocido en el art. 4 RDL 6/2012 suele plantearse como motivo de oposición al momento de la liquidación de intereses y no en el momento de despacharse ejecución. No obstante, debe indicarse que el derecho de moderación establecido en el art. 4 RDL 6/2012 presenta una zona de conflicto con los supuestos de nulidad de las cláusulas abusivas, definidos en la doctrina sentada en la STJUE de 12 de junio de 2012, puesto que en tales casos de nulidad no cabría aplicar la moderación por darse un supuesto de ineficacia, debiendo añadirse que el carácter abusivo de las cláusulas de intereses son controlables de oficio por el juez al momento de despachar ejecución ( AAP Tarragona 15/03/2011 (JUR 2011209739)).
2. La ejecución forzosa subsiguiente a la ejecución especial
Uno de los efectos perversos de la coyuntura de crisis económica en los deudores hipotecarios deriva de la vigencia del principio de responsabilidad patrimonial universal, de manera que la venta forzosa del inmueble hipotecado no obsta a que el deudor deba responder por el remanente si el producto de la venta no ha cubierto todas las responsabilidades. Las medidas procesales introducidas por las reformas de 2011 y 2012 consisten en la redefinición de los límites de las cantidades embargables en el caso de viviendas habituales, y en la modificación de la regulación del proceso de ejecución sucesivo.
Por una parte, el art. 1 RDL 8/2011, de 1 de julio, en relación al supuesto en que el deudor hubiera visto ejecutada su vivienda habitual en un proceso especial de ejecución hipotecaria, elevó el límite de las cantidades inembargables en un proceso de ejecución forzosa posterior, de tal manera que se elevó ese mínimo hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI. Por otra parte, la Ley 37/2011, introdujo una modificación que afecta a la ejecución subsiguiente a la hipotecaria, donde el deudor hipotecario ostenta una mayor protección, puesto que con el despacho de ejecución entra en juego la posibilidad de oponer los motivos formales y de fondo respecto del título extrajudicial, de conformidad a lo que dispone el artículo 557 de la LEC.
Ambas modificaciones se ubican en la línea de protección al deudor hipotecario, y en la necesaria redefinición del binomio responsabilidad hipotecaria – responsabilidad universal patrimonial, en cuyo ámbito se abren paso fórmulas de armonización de ambos principios como es el caso ya examinado de la dación en pago.
