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6 de Marzo de 2018

Un análisis de las novedades del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

El pasado mes de Noviembre de 2017 el Gobierno aprobó a través del Consejo de Ministros remitir a las Cortes Generales el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Un proyecto de Ley que aporta significativas novedades en relación a la normativa hipotecaria en vigor en estos momentos, con el objetivo de proceder a la trasposición de lo previsto en la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Javier Sanguino,
abogado de ARAG especialista en derecho del consumidor y bancario


Pendientes obviamente de las posibles enmiendas que puedan introducirse en el texto durante la fase de tramitación parlamentaria, es posible hacer un primer análisis y valoración de los objetivos que persigue esta ley.

Como comentaba anteriormente, lo primero que se pretende es incorporar al ordenamiento jurídico español el régimen de protección previsto por la Directiva europea, pero ya en la exposición de motivos se deja claro que se pretende ir más allá y que la finalidad última de la norma es potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y el equilibrio en los contratos de préstamo o crédito con garantía inmobiliaria.

La primera cuestión que conviene resaltar es que se amplía el ámbito subjetivo de protección de la Ley respecto de lo que establece la Directiva, es decir, no se circunscribe únicamente a la protección de los consumidores, entendiendo por tales a las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, sino que se amplía esta protección a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Eso sí, siempre que se trate de préstamos con garantía hipotecaria que recaigan sobre un inmueble de uso residencial, lo que permite aplicar las garantías previstas en la norma a colectivos tradicionalmente desprotegidos como puede ser el de los trabajadores autónomos.

Novedades del Proyecto de Ley

Dentro de esas novedades destaca la voluntad del legislador de dotar de una mayor trasparencia toda la fase precontractual. En este sentido se contemplan medidas importantes a fin de aumentar las garantías para el prestatario, exigiendo que la entidad entregue al cliente con una antelación mínima de 7 días respecto de la fecha prevista para la firma, además de la ficha normalizada donde consten las condiciones básicas del préstamo (FEIN). Una ficha específica donde se recojan aquellas cláusulas contractuales que puedan resultar de mayor complejidad o relevancia para el cliente, incluyendo información sobre distintos escenarios de evolución de los tipos de interés cuando se trate de hipotecas a interés variable y como pueden influir estos escenarios en la cuota a pagar, así como aspectos destacables como la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable (la famosa cláusula suelo), o como se distribuirán los gastos asociados a la concesión del préstamo.

Además se prevé reforzar el control por parte de notarios y registradores. El cliente deberá comparecer ante el  notario elegido dentro de ese plazo de 7 días para recibir asesoramiento gratuito por parte de éste. El notario, además de asesorar, tendrá la obligación de verificar toda la documentación que previamente se le habrá remitido telemáticamente y deberá emitir un acta notarial previa que servirá como prueba del asesoramiento prestado así como de la comprensión y aceptación de estas cláusulas por parte del prestatario. Asimismo el registrador de la propiedad estará obligado a denegar la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o hubieran sido declaradas nulas por sentencia del Tribunal Supremo o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación.

Si bien la voluntad de transparencia que se persigue es loable, falta por ver si estas medidas serán efectivas, ya que la ficha europea de información personalizada puede resultar para determinados consumidores tan poco comprensible como lo es el propio contrato de préstamo hipotecario, atribuyéndose además, a mi juicio, una excesiva responsabilidad al notario a la hora de asegurarse que el prestatario comprende de forma adecuada todas las condiciones relevantes del préstamo. Se ha perdido una oportunidad de oro para clarificar de una vez por todas cuestiones controvertidas como, por ejemplo, establecer qué gastos han de ser asumidos por el consumidor en el momento de formalizar el préstamo hipotecario, dejándolo una vez más a criterio de los tribunales.

Otro aspecto destacable de la reforma es el relativo a las denominadas ventas vinculadas. Se prohíbe con carácter general obligar al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición imprescindible para acceder a la hipoteca. Lo que sí se permite es que la entidad financiera pueda ofrecer al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados, debiendo presentarle dos presupuestos donde se indique el coste a pagar por el cliente en ambos casos.

El Proyecto de Ley introduce una serie de medidas que en conjunto pueden valorarse positivamente. Por un lado trata de incentivar la conversión de hipotecas a tipo variable en hipotecas a tipo fijo con la finalidad de ofrecer una mayor protección ante un posible escenario de incremento de los tipos de interés, reduciendo para ello las comisiones que puede cobrar la entidad para la novación del préstamo y rebajando asimismo los aranceles que pueden cobrar tanto notarios como registradores. Asimismo, contempla una significativa rebaja de las comisiones a percibir en los supuestos de reembolso anticipado del préstamo, reconociendo que estamos ante un derecho "ex lege" del prestatario, es decir, la entidad no puede incluir ninguna cláusula que limite este derecho. Como norma general, no se podrá cobrar ninguna comisión cuando se trata de préstamos hipotecarios a interés variable, si bien se admite que pueda pactarse una de estas dos opciones; o bien una comisión máxima del 0'5%  del capital reembolsado anticipadamente si este reembolso se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato, o bien un máximo de un 0'25% durante los primeros cinco años. En el caso de préstamos a tipo fijo esta comisión será como máximo de un 4% durante los primeros  diez años y posteriormente de un 3%.

También se regula el derecho del consumidor a convertir de forma unilateral la deuda de un préstamo hipotecario denominado en divisas (las conocidas hipotecas multidivisas) y se limita el interés de demora exigible al triple  del interés legal del dinero, evitando que puedan aplicarse como hasta ahora intereses absolutamente desproporcionados en caso de impago.

Por último, el Proyecto de Ley delimita en qué supuestos cabe el vencimiento anticipado del préstamo, apartándose significativamente en este punto de la regulación actual, que deja abierta esta posibilidad a partir del impago de tres cuotas mensuales si así se hubiera pactado, aspecto éste que había sido muy discutido por los tribunales al considerar que podríamos estar ante una  cláusula abusiva para el consumidor. Con la reforma se distingue según el momento en el que se produce el impago y el número de cuotas vencidas y no satisfechas. De este modo, durante la primera mitad de vida del préstamo será necesario que se produzca el impago de como mínimo 9 cuotas mensuales o bien que éstas representen al menos el 2% del capital concedido, mientras que a partir de este momento será necesario el impago de 12 mensualidades o bien que éstas superen el 4% del capital concedido.

Puede decirse que estamos ante una reforma necesaria y, en términos generales, favorable para los intereses del consumidor, pero probablemente se ha perdido una oportunidad  para llegar más lejos y recoger de manera más precisa qué cláusulas deben entenderse como abusivas, impidiendo su inclusión en estos contratos. Por el contrario se deja esta cuestión una vez más en manos de la interpretación que puedan hacer los tribunales, así como del control posterior que ejerzan tanto notarios como registradores de la propiedad. 


Javier Sanguino,
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