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7 de Febrero de 2011

Instalación de ascensor vs. derecho de propiedad: última sentencia del Supremo

  • Incluye sentencia

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog



En nuestra colaboración publicada en legaltoday titulada "LOS ESPACIOS PRIVATIVOS EN LAS OBRAS DE INSTALACION DE ASCENSOR Y SU PLANIFICACION JURIDICA" examinamos la los problemas que se plantean a la hora de adoptar acuerdos de Junta de Propietarios con el fin de instalar servicios de ascensor,  en los casos que la instalación prevé la ocupación parcial de superficies o volúmenes de zonas incluidas en departamentos destinados al uso privativo de los pisos o locales integrados en la comunidad. En la presente colaboración, vamos a realizar una exposición de la reciente sentencia dictada con fecha 15 de diciembre de 2010 por el Tribunal Supremo cuya fundamentación, por su claridad, constituye la aplicación práctica de las conclusiones de aquella primera colaboración.

ANTECEDENTES.

El recurso de casación trae causa de un juicio ordinario en ejercicio de acción constitutiva de servidumbre de uso a favor de la comunidad de propietarios demandante, sobre elementos privativos de los demandados (local de la planta baja), que se oponen, para la instalación de servicio de ascensor, que resulta de interés general para la comunidad, ofreciendo indemnización por los daños y perjuicios causados.

La sentencia de primera instancia estima la demanda interpuesta, declarando el derecho a ocupar una determinada superficie de la planta baja para la instalación del ascensor, con indemnización a los demandados de los daños que se les causaren, de conformidad con las bases establecidas en el la fundamentación jurídica de la sentencia.

La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando error en la valoración de la prueba, respecto al carácter imprescindible del hecho de instalar el ascensor en los términos requeridos por la actora, entendiendo que la ocupación de la superficie del local no está justificada, por lo que de llevarlo a cabo se les privaría indebidamente de su derecho de propiedad sobre una parte de su local, como elemento privativo.

La sentencia de segunda instancia considera que el eje del debate se encuentra en la naturaleza del derecho esgrimido por la actora. Entiende que en el caso examinado no puede hablarse de servidumbre al amparo del art. 9.1,c LPH , ya que priva de uso y funcionalidad al elemento privativo sobre el que va a constituirse con evidente menoscabo del derecho de propiedad singular y exclusivo que corresponde al propietario afectado, derecho que está amparado en el art. 3.1 LPH y del que no puede verse privado el propietario, en base a una expropiación privada, puesto que supone una ocupación definitiva de la superficie afectada y la privación de las facultades dominicales del dueño. Al mismo tiempo considera que no ha quedado debidamente acreditada la necesidad de la ocupación en los términos requeridos por la actora, ya que la prueba pericial valora distintas opciones y considera que ésta es la menos gravosa, pero no por ello la única, ni que resulte imprescindible para la instalación del ascensor.

Por la parte demandante se formula recurso extraordinario por infracción procesal y de casación. El recurso extraordinario se fundamenta en la infracción del art. 24 CE , en relación con el art. 348 LEC , al haber valorado de forma incorrecta la prueba pericial, con evidente indefensión. El recurso de casación se articula en dos motivos. En el primero, se invoca la infracción de los arts. 9. 1.c y 17 LPH, para defender que la instalación de un ascensor, con ocupación de parte de la superficie del local de la planta baja, está amparada por el art. 9.1.c LPH, suponiendo un gravamen impuesto sobre el elemento privativo en beneficio de la totalidad del edificio, que no priva a los demandados de sus facultades dominicales sobre el mismo. El segundo, funda el interés casacional en la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.

El Tribunal Supremo casa la citada resolución y, con estimación de la demanda formulada por la Comunidad, acuerda mantener en su integridad la sentencia dictada por el Juzgado de Instancia.

RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCION PROCESAL.

Una vez realizado un recorrido por la jurisprudencia sobre la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, con cita prolija de resoluciones del Alto Tribunal, la Sala estima el recurso al considerar que la solución del litigio no puede tomar como referencia una prueba que se tacha de insuficiente, que no lo es, sino una prueba que admite tanto la compatibilidad de la instalación con la configuración del edificio como la corrección de una de las formas llevarla a cabo, descartando por disparatada cualquier otra solución alternativa, por lo que será en base a dicha solución, y no a otra, sobre la que deberá hacerse el juicio de ponderación para determinar cual de los intereses en conflicto, el de la Comunidad o el del propietario afectado, resulta más necesario de tutela y decidir en su vista sobre la conveniencia de constituir la servidumbre interesada mediante la instalación del ascensor con afectación parcial de un elemento privativo.

RECURSO DE CASACIÓN.

La Sala comienza su examen refiriendo la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales como los pronunciamientos del Tribunal Supremo respecto a la imposición de una servidumbre para crear un servicio común de interés general, cual es el de un ascensor en un edificio en el que residen minusválidos cuando se dan las mayorías precisas y no se ocasione un perjuicio irreparable al local, ni al negocio instalado en el mismo, si afecta a una pequeña parte de la propiedad privada del recurrente ( STS 18 de diciembre 2008). Declarando la sentencia de la misma fecha (STS 18 de diciembre 2008) como doctrina jurisprudencial " de que el acuerdo de la Junta de Propietarios validamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación se efectuará de acuerdo con le realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada" doctrina que habrá de tenerse en cuenta para estimar el recurso.

Con estos antecedentes, en el fundamento de derecho cuarto se alcanza como conclusión que el problema planteado tiene respuesta a partir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la Comunidad a instalar un ascensor, en la que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento, mas allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el articulo 530 del CC , y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que conlleve una desaparición de la posibilidad de aprovechamiento que resulta a su favor en el art. 3 a) de la Ley.

Muy sucintamente, la Sala llega a dicha conclusión sobre la base de la siguiente exposición:

1º.- La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos es algo que no se cuestiona. Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho sin limitaciones de la Comunidad por el que, sin más requisitos que la obtención del "quórum" necesario, que con la nueva redacción del art. 17.1 de la LPH, es el de las 3/5 partes de total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor, en lo que se ha calificado de verdadera acción expropiatoria. La respuesta es afirmativa con matices.

2º.- El régimen jurídico impuesto en la LPH permite que los elementos privativos estén sujetos, en beneficio de los demás y de la comunidad, a determinadas limitaciones, como son las impuestas en el artículo 9.1 c) consistentes en "consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el articulo 17 , teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados". Supone que la Comunidad puede exigir de uno o de varios copropietarios la constitución de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativo para la creación de servicios comunes si estos son imprescindibles para la ejecución de los acuerdos aprobados con las mayorías necesarias y responden a un interés general de todos los comuneros.

3º.- El interés general, con referencia a las fincas antiguas, resulta de ser el ascensor un elemento esencial de presente y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el inmueble, que redunda en beneficio, sin excepción, de todas ellas, tanto de quienes por razón de la edad o de las circunstancias físicas, temporales o permanentes, están incapacitados para acceder a las viviendas, especialmente, a las más altas, como del bienestar general y material, en cuanto implica una revalorización de las viviendas y se asimila en cierto modo al concepto de "barreras arquitectónicas", que es posible y necesario suprimir.

Sobre la base de estas premisas y centrado en la prueba practicada y valorada correctamente en la sentencia del Juzgado, cuyas conclusiones se admiten, el Tribunal destaca el escaso grado de afectación de la propiedad de la demandada y el escaso menoscabo de las posibilidades de aprovechamiento del local, teniendo en cuenta que la instalación del ascensor no se inutiliza funcional ni económicamente el local ya que no se afecta la parte abierta al público y resta sin ocupar una zona importante de trastienda y servicios instalados en la misma (baño) que no se ven afectados en modo alguno por la ubicación del hueco del ascensor.

En el fundamento de derecho quinto se examina la contraprestación a la obligación impuesta al propietario, el artículo 9.1 letra c de la LPH le reconoce al propietario afectado el derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios causados.

En tal sentido el Tribunal considera que tales daños vienen correctamente fijados en la sentencia de Instancia, a determinar en ejecución de sentencia, a salvo de los acuerdos a que pudieran llegar las partes, conforme a los siguientes criterios:

a) una indemnización a precio de mercado, según locales de iguales características y ubicados en la misma zona e idéntica localidad, correspondiente a la superficie en m2 invadida, según dictamen pericial, incluida la superficie de vuelo que se va a ocupar y calculada conforme al tiempo en que se proceda a la ejecución de las obras;

b) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie en la zona de trastienda precisando que, a falta de acuerdo sobre dicha cantidad y siendo necesario acudir en ejecución de sentencia a la designación de un perito judicial, los gastos de todo tipo que se generen correrán a cargo de la comunidad de propietarios actora;

c) una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir a las demandadas en la relación arrendaticia existente en el local, debidamente acreditadas, incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada durante la ejecución de las obras precisas para la instalación del ascensor u otras vicisitudes que, como consecuencia de las mismas, afecten a la relación arrendaticia y

d) una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos.

¿Quiere leer la sentencia?

 


Óscar Fernández León,
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