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8 de Marzo de 2010

Luces y vistas en el ámbito de la edificación

La servidumbre de luces viene considerándose como el derecho de abrir huecos en pared para tomar luz del fundo ajeno y la de vistas como el mismo derecho para gozar de vistas e impedir cualquier obra que lo impida o merme, considerándose incluida la servidumbre de luces en la servidumbre de vistas. La esencia de la servidumbre de luces y vistas reside en la imposición al dueño del predio sirviente (el que soporta la servidumbre) de la prohibición de hacer algo que, sin la existencia de la servidumbre, sería lícito.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog



La renovación de las ciudades a través de un constante proceso de actuación edificatoria contribuye , con cierta frecuencia , a que entre los propietarios de fincas colindantes se generen controversias en cuanto a los derechos de luces y vistas que entran en juego y que pueden verse afectados a resultas del proceso constructivo. Por ello, la correcta valoración y estudio de las múltiples situaciones existentes en esta materia es fundamental en orden a evitar el ejercicio de acciones judiciales que, sin perjuicio de perturbar inexorablemente las relaciones vecinales en el mejor de los casos, puede llegar en otros a suponer un auténtico trastorno económico en cualquier proyecto o promoción edificatoria.

Centrándonos en materia de luces, nuestro ordenamiento jurídico, a través del Código Civil, trata ésta materia de forma específica en su artículo 581, precepto que  autoriza al propietario de pared contigua a finca ajena, abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Estas ventanas, tragaluces o huecos son los denominados huecos o ventanas de ordenanza, destinados a la recepción de luz o de ventilación, quedando excluida con los mismos toda finalidad de disfrute de vistas sobre la finca ajena. Esto explica tanto la reducida dimensión de las mismas como el hecho de que deban situarse a la altura de las carreras o inmediatas a los techos (carrera es la pieza de armadura horizontal que sostiene el suelo), de forma que estando dichas ventanas en la parte más alta de la habitación, es difícil el acceso de vistas a la finca contigua.

Ahora bien, si todo propietario puede abrir dichas ventanas en pared contigua a la finca ajena, lo cierto es que dicha apertura no establece servidumbre a favor de quien las abre, dado que el propietario de la  finca contigua puede, en cualquier momento, cubrirlos si edifica en su terreno levantando pared contigua a la que tenga dicha ventana (o cerrarlos si adquiere la medianería).  Por esa razón, las ventanas de ordenanza son también denominadas huecos de tolerancia, participando los mismos del régimen de las relaciones vecinales, y constituyendo un mero derecho no permanente de abrir tales huecos  a favor del propietario de la pared no medianera, y decimos no permanente ya que el propietario del terreno contiguo tiene la facultad de edificar el mismo sin trabas ni restricciones.

No obstante lo anterior, y por excepción, dichas ventanas tendrán la consideración de servidumbre, cuando así se hubiere convenido por los propietarios de ambas fincas  o cuando se hubieren adquirido por prescripción de 20 años , comenzándose a computar dicho plazo prescriptivo a partir de la fecha de producción de un acto obstativo por el que el dueño de la pared en la que se abre la ventana prohíbe al de la finca contigua la ejecución de un hecho que le sería licito sin la servidumbre (por ejemplo el caso más común de comienzo del cómputo sería la fecha de realización por el titular de la ventana de un requerimiento judicial o extrajudicial al propietario de la finca contigua para no edificar o la interposición de un interdicto para suspender la ejecución de una obra ).

En cuanto a las vistas y con el fin de respetar la intimidad del hogar y la vida privada del colindante, nuestro Código Civil establece en su art. 582 la prohibición de abrir ventanas con vistas rectas ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay 2 metros de distancia entre la pared del que se construyan y dicha propiedad si se trata de vistas rectas, o de 60 centímetros si lo es de costado u oblicuas (entendiéndose por "finca del vecino" como solar edificado o sin edificar ). Por lo tanto, este precepto establece que para el supuesto de que se pretenda tomar vistas o mayor amplitud de luz que la suministrada por los huecos de tolerancia, habrá que guardar la distancia antes señalada (2 metros en vistas rectas y 60 cm en vistas de costado u oblicuas) respecto de la finca contigua, lo que igualmente implica que todo hueco o ventana que no reúna las características de los huecos de ordenanza ( requisitos técnicos y de ubicación) estaría comprendida en éste supuesto debiendo respetar las distancias indicadas.

Ahora bien, en el supuesto de que se abrieran de forma permanente ventanas, balcones o voladizos a distancia inferior a la de 2 metros en vistas rectas y 60 cm en vistas de costado u oblicuas y dicha obra estuviera convenida con el propietario de la finca contigua, nos encontraríamos ante una servidumbre de luces y vistas. Igualmente, la servidumbre de luces y vistas podría haberse adquirido por prescripción de 20 años , comenzándose a computar dicho plazo prescriptivo , no desde la apertura de la ventana o construcción del balcón o voladizo , sino a partir de la fecha de la producción de un acto obstativo por el que el dueño de la pared en la que se abre la ventana, balcón o voladizo  prohíbe al de la finca contigua la ejecución de un hecho que le sería licito sin la servidumbre (es plenamente aplicable el ejemplo anterior). Por lo tanto, constituida la servidumbre de luces y vistas, el propietario o sucesivos propietarios de la finca contigua (ahora propietario del predio sirviente) , vendría obligado a respetar la servidumbre del vecino, no pudiendo edificar a menos de 3 metros de distancia conforme a lo dispuesto en el art. 585 del Código Civil.

Un último apunte. En las paredes medianeras (pared que sirve de división y cerramiento de propiedades contiguas y al apoyo y sostén de construcciones contiguas) ningún medianero puede , sin consentimiento del otro, abrir en dicha pared ventana o hueco alguno, por lo que en aquellos supuestos en los que se abrieran huecos o ventanas sin el consentimiento del otro medianero, la servidumbre de luces y vistas sólo podría adquirirse por prescripción de 20 años, bastando , en este caso , tener en consideración la fecha de la apertura de los huecos para el inicio del cómputo del plazo de prescripción.


Óscar Fernández León,
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