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14 de Enero de 2013 Sanahuja & Miranda gestiona numerosos casos sobre cláusula suelo

Nulidad de la cláusula “suelo”

La cláusula suelo de una hipoteca es la estipulación que establece un tipo mínimo de interés que el hipotecado deberá de pagar en todo caso, aun cuando el Euribor más el referencial pactado, caigan por debajo de dicho tipo de interés.

José María Peyra Torrella,
Abogado en ejercicio en Sanahuja&Miranda Abogados.
Responsable del Área de Derecho Mercantil, Societario y Financiero


Dicho de otra manera se establece un suelo o interés mínimo que el hipotecado siempre deberá pagar, con independencia de la evolución del índice de referencia, habitualmente, el Euribor, hasta el vencimiento y cancelación de toda la hipoteca.

Legalidad de la cláusula suelo

Si bien el Banco de España publicó hace tiempo una resolución dictaminando la legalidad de las cláusulas suelo de las hipotecas, al amparo de la libertad de contratación en otras entidades, (el hipotecado puede acudir a otra entidad); a la libertad de las partes al pactar el contrato, así como en el hecho de que junto a la cláusula suelo también se pacta habitualmente la cláusula techo que protege al hipotecado frente a subidas del indicador de referencia; lo cierto es que en los últimos meses los  Tribunales se están pronunciando mayoritariamente por la anulación de la cláusula suelo, por entender que la misma es abusiva.

Consecuencias económicas para los hipotecados afectados por la cláusula suelo.

Los expertos financieros valoran el perjuicio que puede afectar a los prestatarios que han contratado una hipoteca con cláusula suelo entre los 500 y los 3.000 Euros anuales,

¿En qué casos se puede considerar abusiva la cláusula suelo establecida en una Hipoteca?

El interés mínimo establecido como suelo en los contratos de hipoteca suele oscilar entre el 3 y el 5 %. Sin embargo lo importante para determinar si es abusiva la cláusula suelo, no es que el tipo mínimo sea alto, sino la falta de reciprocidad, o lo que es lo mismo, la falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el hipotecado.

Así, podrá ser declarada abusiva la cláusula suelo por los tribunales, cuando no se establezca una cláusula techo, que proteja al hipotecado frente a la subida del indicador, habitualmente el Euribor.

Si bien la mayoría de contratos de hipoteca con cláusula suelo, tienen también incorporada una cláusula techo, lo habitual es que exista una falta de proporcionalidad entre ambas, de manera que la entidad bancaria queda protegida de forma efectiva ante la bajada del Euribor y por el contrario la protección al hipotecado es totalmente ficticia.  Por ejemplo cuando las entidades bancarias establecen un suelo entre el 3 y el 5 % y por el contrario el "techo" se establece entre el 18 y el 20 %.  Esta falta de equilibrio, proporcionalidad determina frecuentemente la nulidad al ser demandada ante los Tribunales.

Por otra parte, cuando la cláusula suelo no ha sido incorporada a la oferta vinculante realizada y posteriormente se adiciona al contrato de hipoteca, podría también solicitarse la nulidad de la misma, por falta de información previa al cliente sobre las consecuencias de la incorporación de dicha cláusula al contrato de hipoteca.

En la actualidad se estima que aproximadamente un 30 % de los hipotecados están afectados por la incorporación de la cláusula suelo a su contrato de hipoteca, lo que lleva aparejado que no puedan beneficiarse de la bajada del Euribor, que en los últimos meses está alcanzando mínimos históricos.

Efectos de la declaración judicial de nulidad de la cláusula Suelo de la hipoteca

Los Tribunales en los últimos tiempos, se están inclinando, cada vez con mayor frecuencia, en dictar sentencias declarando la nulidad de la cláusula suelo, considerando que dicho pacto es abusivo, esto es, que beneficia de una forma desproporcionada e injusta al banco, en perjuicio del hipotecado.

La declaración de nulidad de la cláusula suelo por los Tribunales determina la devolución de los importes satisfechos por los hipotecados en virtud de la aplicación de dichas cláusulas.


José María Peyra Torrella,
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