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14 de Septiembre de 2010

¿Pueden tener los arrendamientos urbanos duración indefinida?

En la presente colaboración vamos a examinar una reciente sentencia dictada por la Sección 1ª del Tribunal Supremo de fecha 14 de julio de 2010, en la que se examina la validez de una cláusula relativa a la duración del contrato de arrendamiento para uso distinto a vivienda de fecha 1 de noviembre de 1998.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


Concretamente, la clausula establece una duración del contrato anual, con posibilidad de prórroga por el mismo periodo de tiempo, a voluntad del arrendatario. Por tanto, con el auxilio de dicha resolución, la cuestión nuclear de nuestra colaboración será exponer los actuales criterios jurisprudenciales para determinar si aquellas estipulaciones en las que queda en manos de una de las partes, la intemporalidad del contrato, contraviene o no la naturaleza de este negocio jurídico.

El tenor literal de dicha clausula es el siguiente:

"SEGUNDA.- DURACIÓN. El presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento. La duración del mismo libremente estipulada por las partes contratantes obligatoriamente para la arrendadora, por periodos sucesivos de igual duración, lo que operará de forma automática, sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo alguno"

Expuesto lo anterior, la sentencia examinada parte de afirmar sin ambagües que de la definición del contrato de arrendamiento que da el artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, siendo jurisprudencia pacífica que el término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad 25 de noviembre de 2008 (RJ 2008, 6934), entre muchas otras).

A continuación, realiza un recorrido por las normas que sucesivamente han tratado la materia debatida en el ámbito de los arrendamientos urbanos.

1º ) En primer lugar, se expone que el Texto Refundido de la Ley de 1964 preveía un sistema de prórroga forzosa legal en su artículo 57 , en virtud del que, con independencia del plazo fijado en el contrato, el arrendamiento podía ser objeto de prórroga, a voluntad del arrendatario y con carácter obligatorio para el arrendador. Pero una de las novedades más trascendentes que trajo consigo el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , fue la supresión del carácter forzoso de tales prórrogas.

Efectivamente, como se recoge en otra reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 7 de julio de 2010, la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, supuso para los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello, nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante de modo que es plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses" , permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964.

2º Acto seguido, la sentencia afirma que la Ley 29/1994, de 24 noviembre de Arrendamientos Urbanos no sólo no regula ni reconoce las prórrogas forzosas, sino que parte de sus Disposiciones Transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, suscritos al amparo de la legislación anterior, se hallaban sometidos a la normativa de prórroga forzosa, en los términos expuestos.

Ahora bien, continúa la sentencia, aun cuando el artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos , dispone que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como es el caso, la voluntad de las partes será la que de modo preferente determine el contenido del contrato, la duración pactada no podría ser indefinida dado que ello vulnera la esencia misma del arrendamiento, por el cual "una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto" ( artículo 1.543 del Código Civil ). Y es que el hecho de que el legislador pueda imponer a las partes en un contrato de arrendamiento el sometimiento a una prórroga forzosa por motivos de política legislativa no permite que, al amparo de la actual legislación, y, más concretamente, del artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y del principio de libertad contractual que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil , las partes fijen una duración contractual que se caracterice por la posibilidad de prorrogar el arriendo indefinidamente, año tras año, a voluntad del arrendatario.

Tras este recorrido normativo, la sentencia resuelve una interesante cuestión, cual es que los efectos de la intemporalidad de la estipulación (lo que determina que ésta no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida),  no puede equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. Pues bien, dicha cuestión se solventa con cita de la doctrina recogida en la Sentencia del Pleno de la Sala de 9 de septiembre de 2009 que, por su claridad, nos limitamos a reproducir:

quot;La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil ; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería".

Aplicada la anterior doctrina al caso, y dado que el contrato litigioso lo es de fecha 1 de noviembre de 1998, resulta que el arrendador no pueda dar ahora por extinguido el contrato de arrendamiento, al estar vinculado, en virtud de la cláusula litigiosa según la interpretación jurisprudencial a que se ha aludido, a una duración de treinta años, que cumplen el 1 de noviembre de 2028.

¿Quiere leer la sentencia?


Óscar Fernández León,
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