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Internacional

27 de Septiembre de 2016

Protección europea al deudor hipotecario

La Directiva europea en materia hipotecaria (2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014) ofrece una mayor protección a los consumidores en la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial. Sin embargo, aun cuando su plazo de trasposición estaba previsto para el pasado 21 de marzo, la normativa europea todavía no ha sido incorporada al Derecho español.

Margarita Santana Lorenzo,
Fundadora de LEX CONSULTING ABOGADOS


La trasposición de esta Directiva, cuando tenga lugar, sin duda implicará reformas en nuestro derecho hipotecario en pro de los deudores-prestatarios en los créditos de vivienda. Entre tanto, la inacción del Gobierno, aun cuando sería deseable se adoptaran las reformas pertinentes (está en marcha un  anteproyecto de Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario), no desprotege al consumidor o, más bien, no debería, pues, el efecto directo de la Directiva impone a las Entidades bancarias el deber de ponerla en práctica y, a nuestros poderes públicos, el de velar por su cumplimiento interpretando nuestra normativa hipotecaria a la luz de las disposiciones comunitarias.

El fin último que persigue la Directiva es la de promover la concesión responsable del crédito a quienes se proponen adquirir una vivienda y así conseguir reducir el número de ejecuciones que, en los últimos tiempos han dado lugar a situaciones detestables. Para ello, impone a los bancos ciertas obligaciones para con el consumidor, tales como:

  • Facilitar al consumidor copia del contrato, otorgándole un plazo de reflexión durante un mínimo de siete días, durante los cuales el consumidor pueda comparar las diferentes ofertas del mercado y tomar la decisión que mejor se ajuste a sus necesidades.
  • Facilitar al consumidor un periodo de otros siete días en los que podrá retractarse o desistir del contrato ya formalizado.
  • Eliminar los recargos por amortización anticipada.
  • No vincular la concesión de una hipoteca a la adquisición de otros productos de la Entidad, a no ser que esté justificado por ser más beneficioso para el consumidor.
  • Prohibir los recargos por impago que excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago.
  • Mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.

Por lo que se refiere a la tan ansiada dación en pago extintiva de la deuda, la Directiva se limita a exhortar a los Estados Miembros a que "no impidan que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista basten para reembolsar el crédito".

Por otro lado, con el fin de lograr la concesión responsable de los préstamos hipotecarios de vivienda, la normativa comunitaria impone a los prestamistas la obligación de obtener más información del consumidor que se propone pedir un crédito y, asimismo, contempla límites a la banca en su política retributiva a los empleados, incluso, impidiendo que se establezcan incentivos por el número de hipotecas comercializadas.

Sin duda, la aplicación de esta Directiva implica cambios en nuestro derecho hipotecario y bancario tal y como hoy lo conocemos que, de no llevarse a cabo en la práctica, supondrá una nueva batería de argumentos en los que fundamentar las nuevas acciones judiciales que traigan origen en una deficitaria praxis bancaria y, en muchas ocasiones, permitirá suspender ejecuciones en las que las entidades financieras pretendan aplicar condiciones abusivas que, aunque fijadas en la escritura del préstamo hipotecario, ahora han pasado a ser contrarias a nuestro ordenamiento jurídico del que, desde luego, también forma parte el Derecho comunitario.


Margarita Santana Lorenzo,
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