La dificultad de acceso a la vivienda ha hecho florecer el modelo de promoción de vivienda via cooperativa. La fórmula cooperativista se adapta tanto a la promoción de vivienda protegida o libre, incluso de lujo. Pero también las “nuevas formas de habitar” pueden encontrar en la cooperativa un instrumento jurídico ideal. Pensemos en proyectos residenciales flexibles como el senior cohousing o para proyectos de rehabilitación de vivienda.
Al calor de la fuerte demanda de vivienda nueva, y la rápida escalada de los precios, aumentan los compradores de vivienda que se interesan por la fórmula cooperativa. Surgen nuevas gestoras de cooperativas o compañías promotoras de vivienda abren una división de gestión de cooperativas.
Aquí vamos a analizar los aspectos claves de las sociedades cooperativas como vehículo de desarrollo de un proyecto inmobiliario. Partiremos del caso mas común que es el de las sociedades cooperativas de vivienda para adjudicación en propiedad a los socios, pero sin perder de vista que esta fórmula aplica a otros productos inmobiliarios.
La promoción de vivienda en régimen de cooperativa permite adquirir una vivienda de obra nueva a precios más reducidos que los del mercado. Los cooperativistas son promotores de sus propias viviendas. Con ello tienen capacidad de decisión sobre el proyecto y eliminan ciertos costes (i.e el beneficio industrial de promotor o ciertos costes fiscales) y consiguen un mejor precio final. Como contrapartida asumen el riesgo de ser promotor. Como los cooperativistas no son profesionales inmobiliarios contratan a un experto – la gestora- que asesorará en el diseño y ejecución del proyecto.
Pero, cooperativistas y gestoras ¿conocen y comprenden perfectamente los riesgos y responsabilidades que asumen?
Veamos cómo opera el sistema de promoción de vivienda a través de una sociedad cooperativa para entender los derechos, obligaciones y responsabilidad de cooperativistas y gestoras.
¿Qué proyectos desarrolla una cooperativa de viviendas?
Como adelantábamos, la fórmula cooperativa de viviendas puede aplicarse no solo a promover viviendas nuevas sino también su rehabilitación o administración. Cabría por tanto la posibilidad de que la cooperativa mantenga la propiedad de las viviendas, siendo los cooperativistas no propietarios de una concreta vivienda, sino quienes disfrutan de ella en su condición de socios (i.e. cohousing).
No obstante, lo más común en España es la cooperativa de viviendas dedicada a la promoción de viviendas, adjudicando la propiedad de cada una de estas viviendas a los cooperativistas. A esta forma de autopromoción de la propia vivienda en propiedad será a la que nos refiramos.
¿Qué papel desempeña la cooperativa?
La sociedad cooperativa es la sociedad que agrupa a los propietarios y la sociedad gestora es la encargada de la gestión.
Quienes desean adquirir una vivienda en régimen de cooperativa se incorporan a una sociedad (Sociedad Cooperativa) que es la entidad que adquiere el suelo y actúa como promotor del concreto proyecto residencial promoviendo la construcción de viviendas en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.
La cooperativa adquiere el suelo, adopta los acuerdos oportunos para el desarrollo de la promoción (i.e contratación de equipo técnico, constructor, aprobación y modificación del proyecto y presupuesto…). Es la sociedad cooperativa la que aprueba el Plan Económico, el Presupuesto, la que gestiona los fondos que aportan los cooperativistas y la que obtiene la financiación para para el desarrollo del proyecto.
los socios son los auténticos promotores de sus viviendas a precio de coste (autoconsumo). El socio cooperativista no compra su vivienda a la cooperativa, sino que la cooperativa se la adjudica en propiedad (o en su caso de cesión de uso).
Ser socio implica participar en el capital social y soportar los costes del proyecto que le corresponda, así como ser miembro de los órganos de gobierno y participar en la toma de decisiones.
¿Cómo y quien constituye una cooperativa?
La cooperativa la pueden impulsar colectivos (i.e. sindicatos, trabajadores, amigos) pero es frecuente que la impulse la gestora de cooperativas, que ya dispone de la posibilidad de adquirir un determinado suelo y diseñar un proyecto residencial a desarrollar en ese suelo.
La cooperativa se constituye como cualquier sociedad, mediante escritura pública y una vez constituida deber ser inscrita en el Registro de Cooperativas.
¿Cómo se rige y gobierna una cooperativa?
La sociedad cooperativa de viviendas es una sociedad mercantil con una regulación particular por razón de sus fines (procurar la vivienda a sus socios).
La sociedad cooperativa se rige, como las sociedades mercantiles, por sus estatutos y la ley reguladora (la autonómica y supletoriamente la estatal).
Los órganos de gobierno de la cooperativa son:
- La Asamblea General es el órgano supremo formado por todos los cooperativistas, en el que se delibera y toman acuerdos referentes a la sociedad y la promoción. Las cuentas anuales junto con el informe de gestión y el de auditoría son aprobadas por la Asamblea.
- El Consejo Rector, es el órgano de gobierno y gestión elegido por la Asamblea General de socios.
- El interventor, es un socio elegido por la Asamblea General para fiscalizar ciertas actividades de la cooperativa.
En definitiva, ser socio de una sociedad cooperativa de vivienda permite adquirir una vivienda (o desarrollar un proyecto inmobiliario residencial) a precio más reducido y con un detallado conocimiento del desarrollo proyecto, asumiendo la condición de promotor y en consecuencia los avatares del desarrollo del proyecto (i.e. desviaciones en costes o retrasos).
Aunque la sociedad cooperativa cuente con el asesoramiento de una sociedad gestora experta, corresponden a la sociedad cooperativista los riesgos de la actividad promotora.
Del riesgo derivado de ser promotor, las formas de mitigarlo y la potencial extensión de esa responsabilidad al gestor, hablaremos en la siguiente entrega.
