En su rol de guardiana del Derecho de la Unión la Comisión Europea tiene la capacidad de emprender acciones jurídicas contra los Estados miembros que incumplen los tratados, reglamentos y decisiones comunitarias.
Detectada una posible infracción, la Comisión envía al Estado correspondiente una carta de emplazamiento para que remita la información requerida en un plazo que normalmente es de dos meses. Si no lo hace, o su respuesta no es satisfactoria, la Comisión puede emitir un dictamen motivado con la exigencia de que el Estado incumplidor adopte las medidas necesarias para cumplir con la normativa de la Unión Europea en un plazo determinado. Si esto no sucede, el ejecutivo comunitario tiene la facultad de llevar el asunto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
En su último paquete de decisiones sobre procedimientos de infracción, publicado el 4 de junio de 2026, la Comisión vuelve a la carga contra España en relación con la mayor tributación que sobre los rendimientos del alquiler de viviendas soportan las personas físicas residentes en otros Estados miembros conforme a la normativa del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), respecto de la que corresponde a las personas físicas sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Siendo este un asunto que viene de lejos, se indican a continuación los principales antecedentes:
- La Ley 35/2006, del IRPF, incluyó en su redacción originaria una reducción de los rendimientos netos del capital inmobiliario cuando el inmueble alquilado es una vivienda. El porcentaje general de reducción era el 50%, que se elevaba hasta el 100% cuando el inquilino tenía entre 18 y 35 años.
- La Ley del IRNR de 2004 establecía inicialmente, sin más, que la base imponible de los rendimientos obtenidos en España por no residentes sin mediación de establecimiento permanente estaba constituida por su importe íntegro. Por tanto, las rentas por alquileres no admitían ninguna deducción de gastos ni tampoco la posibilidad de una reducción.
- La reducción del IRPF para los rendimientos del alquiler de viviendas fue modificada en 2010 (con efectos desde el ejercicio 2011) para elevar el porcentaje general al 60%, y en 2014 (con efectos desde el ejercicio 2015) para eliminar la reducción incrementada del 100%.
- Por tanto, hasta 2014 convivían en España un régimen tributario en el IRPF que permitía deducir determinados gastos de los ingresos por el alquiler de viviendas y reducir en un porcentaje generoso el rendimiento neto resultante, y un régimen para los arrendadores no residentes que gravaba las mismas rentas en su cuantía bruta.
- El primer paso en la equiparación de la fiscalidad de residentes y no residentes lo dio la Ley 26/2014, que extendió los gastos deducibles bajo la norma del IRPF al ámbito del IRNR siempre que las rentas sean obtenidas por personas físicas residentes en otros países de la Unión Europea. La exposición de motivos de la ley señalaba expresamente la finalidad de “favorecer las libertades de circulación recogidas en el Derecho de la Unión Europea”. Pese a este indudable avance hacia la no discriminación, la remisión que en la normativa del IRNR se hace a la del IRPF es incompleta, ya que se limita a los gastos deducibles, sin extenderse a las reducciones.
- El 7 de marzo de 2019 la Comisión Europea, consciente de que la situación descrita podía constituir una vulneración del Derecho de la Unión, inició un procedimiento de infracción mediante el envío de una carta de emplazamiento. En el plazo de dos meses, las autoridades españolas debían adoptar medidas correctoras de la desventaja que, para los arrendadores comunitarios de viviendas en España, supone no tener derecho a la reducción del 60% prevista para los residentes.
- Pese al requerimiento, nada cambió en la normativa española hasta la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, que entre otras medidas de estímulo del mercado del alquiler estableció porcentajes de reducción de la renta neta obtenida por arrendamientos en zonas residenciales “tensionadas” que alcanzan el 70% (si se trata de viviendas puestas por primera vez en arrendamiento a favor de inquilinos con entre 18 y 35 años de edad, o de viviendas arrendadas a entidades públicas o sin ánimo de lucro para alquiler social) y el 90% (si se formaliza un nuevo contrato de alquiler cuya renta sea al menos un 5% inferior a la que hubiese existido anteriormente sobre la misma vivienda).
La carta de emplazamiento complementaria enviada a España el 4 de junio de 2026 por la Comisión Europea es la lógica consecuencia de que, siete años después de la primera carta, la norma española no solamente no haya eliminado la discriminación de los no residentes relativa a la reducción, sino que además la ha acentuado.
No es este el único supuesto en que las personas físicas que residen en otros Estados miembros y tienen inmuebles en España resultan fiscalmente peor tratadas que las residentes. El 18 de junio de 2025 la Comisión Europea incoó otro expediente de infracción a España en relación con la imputación fiscal de rentas inmobiliarias a los titulares de bienes inmuebles urbanos, cuantificada con carácter general en el 2% del valor catastral. Mientras que las personas físicas residentes quedan libres de tributar por este concepto en relación con su residencia habitual, esta excepción no está prevista en la normativa del IRNR. La falta de atención por el Estado español a la carta de emplazamiento de junio de 2025 ha dado lugar a un dictamen motivado enviado por la Comisión a las autoridades españolas el 29 de abril de 2026, bajo la amenaza de remitir el caso al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si no se adoptan medidas en el plazo de dos meses.
¿Actuará el Estado español como le exige la Comisión Europea, adaptando su normativa interna en estas dos materias a las exigencias de las libertades de circulación previstas en el Tratado de la Unión Europea? Según estadísticas de la Comisión, alrededor del 90% de los procedimientos de infracción terminan en cumplimiento de los Estados antes de que llegue el asunto al Tribunal de Justicia. Es esperable y deseable que España siga esta tendencia, aunque la situación de parálisis legislativa por la que atraviesa no permite albergar muchas esperanzas.
