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Arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos de 1994

magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

José Francisco Cobo Sáenz
magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

El Art. 5 de la LAU de 1994,enumera los arrendamientos que de forma expresa se declaran excluidos de ella. La relación no agota los supuestos a los que no alcanza la Ley y en ella tampoco tienen cabida otros que no se mencionan - los carentes de aptitud para ser comprendidos entre los arrendamientos de vivienda o para usos distintos del de vivienda- .

Arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos de 1994

Si se compara la actual regulación con la normativa anterior, son apreciables las diferencias. Ahora no se menciona entre los arrendamientos excluidos , como acontecía con anterioridad , a los arrendamientos de temporada , que en la vigente LAU, tienen la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda; quedando eliminados de la lista de arrendamientos excluidos , los arrendamientos de locales para casinos o círculos de esparcimiento o recre . Por el contrario, se incluyen en la relación de arrendamientos excluidos, los arrendamientos de viviendas militares y universitarias que antes no se mencionaban como extrañas a la regulación específica.

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

En la vigente regulación, ha desaparecido la mención a "los locales ", que las personadas enumeradas en la relación  tuvieren asignadas por razón de su profesión o cargo. La enumeración de las personas ha de entenderse en sentido amplio, no restrictivo, para comprender en el supuesto de exclusión todos los casos en que una persona ocupe la vivienda por razón de su relación profesional o de servicios con el propietario del inmueble y la ocupación se halle subordinada a ésta.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica. .

Al contrario de lo que acontecía en la regulación anterior, ahora se excluyen estas relaciones de atribución del uso de las viviendas de forma expresa. La regulación específica está representada por el Real Decreto 1751/1990 (RCL 1990 173), por el que se crea el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

Este supuesto de exclusión también se contemplaba en la anterior normativa si bien con dos diferencias: de una parte que en la ley anterior la exclusión cuando se arrendaba la finca  con casa – habitación, se producía por ser el aprovechamiento del predio rústico la finalidad primordial  del arriendo, mientras que ahora se determina no por el aprovechamiento del predio sin más, sino por razón del aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal. De otra parte en la actual regulación, ha desaparecido la presunción anterior, que estimaba que el objeto principal del arrendamiento era la  explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica fuera superior a la urbana.

Es necesario recordar, que con arreglo al Art. 7 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (Ley 49/2003, de 26 de noviembre. RCL 2003 2755), LAR, no se  aplica a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la LAU de conformidad con el Título I  la misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:

1. Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril (RCL 1998, 959), sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

2. Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste.

Habiéndose suprimido por la Ley  26/ 2005, de 30 de noviembre (RCL  2005 \ 2347), la exclusión que se contemplaba en el epígrafe c), para el siguiente supuesto: "Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo".

3. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

Constituye una novedad en relación con la legislación anterior, este supuesto de exclusión.

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