El Art. 3 de la LAU de 1994, concreta qué se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por exclusión o de forma residual al conceptuarse por referencia al contrato de arrendamiento de vivienda, considerándose arrendamiento para uso distinto, aquel que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno diferente al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al Derecho común.
El nuevo tipo contractual es mucho más amplio que el contemplado en la anterior regulación, aparte de incluirse los arrendamientos de temporada, ahora no se exige que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda recaiga sobre una edificación habitable , sino solo sobre una edificación. Y tampoco se requiere que el destino primordial sea el de ejercer con establecimiento abierto una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.
En cuanto al objeto de este arrendamiento , cabe considerarlo incluido en la LAU, siempre que se trate del arrendamiento de una edificación en el sentido de construcción hecha con materiales resistentes, apta y en estado de servir por sus concretas características para el destino convenido , distinto del de vivienda , satisfaciendo el interés del arrendatario. Quedan así excluidos el arrendamiento de solares, en cuanto parcelas de terreno sitas en una zona urbana pero carentes de edificación y aunque la cuestión no es totalmente pacífica, los arrendamientos de industria.
Tampoco existe un acuerdo a nivel doctrinal y jurisprudencial, en cuanto a la inclusión de las plazas de garaje, – cuando no son accesorios a un arrendamiento de vivienda o para uso distinto -, como posibles objetos del arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en cuanto arrendamiento "para cochera o parking", cuando lo arrendado fuera tan solo un espacio delimitado concreto para estacionar un vehículo, diferenciado del resto de plazas y de las zonas comunes, por meras indicaciones no constitutivas de cerramiento.
