LegalToday

Por y para profesionales del Derecho

Portal jurídico de Aranzadi, por y para profesionales del Derecho

07/02/2023. 22:01:02

LegalToday

Por y para profesionales del Derecho

La cuestión de la legitimación activa en los procesos arrendaticios urbanos

Los procesos arrendaticios urbanos (en especial en los que se ejercita la acción de desahucio por impago de rentas acumulando –o no- la acción de reclamación de rentas) son bastante corrientes y aún más frecuentes desde el inicio de la crisis. Sin embargo, no por ello, a la hora de interponer la demanda correspondiente surgen algunas dudas, en concreto, sobre quien ostentará la legitimación activa a la hora de interponer la demanda en casos especiales.

Edificios y una llave

En términos generales la legitimación activa en los procesos arrendaticios corresponderá al arrendador, de modo paralelo a cómo correspondería la legitimación pasiva al arrendatario, por lo tanto, a ambas figuras que aparecen en el contrato. Sin embargo habrá supuestos en que por su especialidad deberemos tratar separada e individualmente.

a) En el supuesto en que concurra usufructuario y nudo propietario.

En el supuesto de que concurran usufructuario y nudo propietario sobre una finca, la legitimación activa en el proceso corresponderá al usufructuario. Esta reflexión debe ir, sin embargo, más allá del caso concreto y debemos circunscribirla en el hecho de que de facto, el legitimado para arrendar será ya el usufructuario – que es quien deberá percibir las rentas y frutos de la finca- y no el nudo propietario. Por ello y en consecuencia, el legitimado para interponer la demanda será, así mismo, el usufructuario.

b) En el supuesto de que concurran varios cotitulares.

Cuando en una misma finca concurren varios cotitulares, se puede suscitar la duda de si deben demandar todo ellos o de si será válida la actuación de uno de ellos en pro de la comunidad.

Pues bien, la respuesta más acertada, de conformidad con lo previsto en el Código Civil, sería la segunda.

Acudiendo a la regulación del Código Civil (articulo 398 y concordantes), y al desarrollo jurisprudencial que ha sufrido la materia, el arrendamiento de la finca se entiende como un acto de administración. Por ello, con carácter general, todo comunero podrá instar la demanda correspondiente en beneficio de la comunidad, salvo que contase de forma indudable la oposición de los demás comuneros a la interposición de la demanda y que además, dicha oposición supusiese la mayoría de cuotas sobre la titularidad de la finca.

Este hecho podría ser un motivo de falta de legitimación activa ad causam,  del comunero que habría interpuesto la demanda. Sin embargo, a la práctica se trataría de un conflicto de intereses entre comuneros que en todo caso debería resolverse por la vía del ya referido artículo 398 CC.

Sin embargo, a la práctica serán pocos los casos que nos encontremos con que se fundamente una oposición a la demanda de desahucio y/o reclamación de rentas en base a una falta de legitimación activa, dado que en estos supuestos el objeto de la litis queda restringido a si realmente se ha impagado o no las rentas en cuestión, y no suele adentrarse en otras cuestiones que además no incumben directamente al arrendatario, sino que son afectas a los intereses de terceros (en este caso, los comuneros) y que por lo tanto serian objeto de otro proceso individual y diferenciado.

c) Sustitución procesal.

Nos encontraremos supuestos en que habrá una sustitución procesal si, por ejemplo, el arrendador originario ha fallecido y ahora los herederos deben interponer la demanda. En este caso, de conformidad con el Articulo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, "serán partes legítimas aquellos que comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica". Por lo tanto, retomando nuestro ejemplo, no habría lugar a dudas si la finca quedase a titularidad de un solo propietario ya que sería éste el legitimado.

Pero podría ocurrir que la cuestión fuese más compleja y que tras realizar la aceptación de herencia, la titularidad de la finca sobre la que recae el arrendamiento quedase repartida entre, por ejemplo, usufructuario y nudo propietario. ¿Quien sustituirá en este caso procesalmente al causante? La respuesta al hilo de lo anteriormente expuesto, es que deberá ser el usufructuario, por ser quien legítimamente podrá instaurarse como titular de la relación jurídica (por ser el dueño del derecho real que le otorga la obtención de los frutos y rentas de la finca).

Por último, si tras esta aceptación la finca quedase repartida entre varios cotitulares, operaria el sistema anteriormente indicado en el punto b.

Valora este contenido.

Puntuación:

Sé el primero en puntuar este contenido.