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Los arrendamientos complejos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

José Francisco Cobo Sáenz
magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

Aunque  la LAU/1994, guarda silencio al respecto, nada ha cambiado a este respecto en relación con la anterior regulación; los arrendamientos complejos, constatado el libre aporte de voluntad para su formalización, están excluidos en principio del ámbito de la Legislación especial.

Los arrendamientos complejos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

Puede entenderse por arrendamiento urbano complejo aquel contrato paradigmático de las convenciones mixtas en que además de las prestaciones típicas del contrato de arrendamiento, acuerdan las partes otras prestaciones de carácter principal que se coordinan con las anteriores, determinando una importante modalización de la estructura típica de la relación locativa.

La jurisprudencia no ha dudado en excluir las relaciones locativas complejas del ámbito propio de la Ley especial, así la Sentencia de la Sala de lo Civil del TS de 21 de febrero de 2000, con una profusa cita de precedentes decisorios del Alto Tribunal, establece que el arrendamiento complejo supone el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia.

Cuando se plantea la duda entre la aplicación de la legislación común o especial, con arreglo a una doctrina jurisprudencial consolidada  (puede citarse la Sentencia de la Sala de lo Civil del TS de 10 de mayo de 2006); ésta ha de ser resuelta otorgando preferencia a la normativa común, por su carácter general y atrayente.

Con todo y a pesar de la aparente claridad de la solución, ha de obrase con cautela en aquellos casos de interposición de una "artificiosa complejidad". El principio general de exclusión de la Legislación especial de los arrendamientos complejos, debe ser cohonestado con el principio de protección del arrendamiento de la vivienda, por atender a fines constitucionales proclamados en el Art. 47 de la Constitución de 1978. Tratando de evitar la eventualidad fraudulenta de apartar la aplicación de la LAU, mediante el artificio de la complicación  irregular de un pacto arrendaticio incorporando pactos u objetos extraños.

Aunque la casuística es difícilmente abarcable, los supuestos más ordinarios de arrendamientos complejos, son los arriendos "ad aedificandum", "ad melliorandum", (véase para ambos la Sentencia de la Sala de lo Civil del TS de 27 de enero de 2000).

En cuanto "arrendamiento con opción de compra", cabe considerar interpretando los precedentes jurisprudenciales al respecto (Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de: 26 de enero de 1994, en el sentido de exclusión del ámbito de la LAU; y de 13 de julio de 1993, afirmado de la inclusión en la Legislación especial), que el arrendamiento con opción de compra se excluirá de la LAU, sólo en los casos que la opción se halle unida al alquiler, de forma tal que resulte imposible un tratamiento diferenciado de ambas relaciones jurídicas, previo aseguramiento de que tal es la concorde voluntad contractual, no predispuesta o impuesta por una de las partes contratantes.

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