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Novedades del Sistema establecido en la LAU/1994 y diferencias con el anterior

magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

José Francisco Cobo Sáenz
magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

La propia  Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, en su preámbulo, informa del abandono de la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de negocio y asimilados.

La Ley 28/1994, abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados. Para diferenciar ahora entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba a los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionalmente considerados  de local de negocio y los asimilados a éstos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad primaria y fundamental de vivienda del individuo y de su familia, (evocando en alguna medida el reconocimiento del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en al Art. 47 de la Constitución Española de 1978); pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas. Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la LAU/1994 opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria de la convención que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil y en su caso al Derecho Civil Foral.

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones «mortis causa», aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

Se introdujo en esta regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

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