Tal como lamentablemente venimos comprobando a diario, el cobro de las deudas comunitarias no sólo no es siempre es fácil y rápido, sino que en un buen número de casos resulta inviable. Son muchas las razones para ello, pero hay una que destaca sobre todas las demás cuando los inmuebles de los que derivan las cuotas se encuentran hipotecados: nuestro sistema procesal, sustantivo y registral, no está diseñado para que las viviendas soporten una deuda hipotecaria superior a su valor actual de mercado, tal como suele venir ocurriendo actualmente en una amplia mayoría de casos.
Esta disfunción legal se torna extremadamente grave en cuanto al éxito de las comunidades de propietarios para el cobro a morosos insolventes cuyas viviendas están hipotecadas, ya que nuestra ley, sólo establece como afección real del inmueble el pago de las cuotas devengadas en el año en curso y el año anterior a la fecha de transmisión.
Como pueden imaginar este breve plazo de afección real suele conllevar la perdida de buena parte de las deudas que muchos propietarios insolventes adeudan a las comunidades.
Vamos a utilizar un ejemplo real y a partir de él podemos sacar conclusiones:
a) Un propietario cuya situación económica resulta crítica debe decidir, entre sus distintos gastos, que pagos puede atender y cuales no. Lamentablemente una de las primeras deudas que suelen quedar sin abonar son las cuotas comunitarias. En el ejemplo que vamos a seguir, supondremos que el propietario dejó de pagar las cuotas comunitarias en Noviembre de 2007.
b) Posteriormente, en un plazo más o menos largo, suele ser frecuente que el deudor, que sigue en crisis, comience también a dejar de abonar las cuotas hipotecarias; En este caso, pensaremos que dejó de pagar la hipoteca en Noviembre de 2008.
c) Tras soportar durante meses, incluso años, estos impagos, las entidades financieras acaban incoando los correspondientes procedimientos hipotecarios en ejecución de los inmuebles. En nuestro ejemplo vamos a considerar que el banco inició el procedimiento hipotecario en Julio de 2009.
d) Como de todos es sabido, los juzgados pueden llegar a tardar varios años en culminar la tramitación del procedimiento hipotecario y celebrar la subasta de dicho inmueble. Siendo muy optimistas, vamos a entender que la subasta se ha celebrado en Septiembre de 2011.
e) Una vez se aprueba el remate en subasta, vuelve a transcurrir un largo periodo para que el Juzgado le expida al rematante el correspondiente testimonio del auto de adjudicación. ( En la práctica, salvo que alguien se lo pida, el Juzgado no suele tener prisa en expedir testimonio del auto de adjudicación, lo que provoca grandes retrasos ya que en muchas ocasiones no tiene el adjudicatario interés alguno en que se acelere la entrega de dicho testimonio, al ser desde dicha fecha desde la que se le va a considerar propietario y consecuentemente se le van a exigir como deudor las posteriores cuotas comunitarias que se devenguen)
Supongamos que se le expide el auto de adjudicación en Marzo de 2012. Pues bien, es desde esta fecha desde la que debe entenderse que la vivienda ha sido transmitida, y en consecuencia sólo desde esta fecha se contará el plazo de afección real del inmueble por las cuotas del año en curso y el año anterior. No importa si la comunidad inició o no un procedimiento monitorio por el impago de las cuotas a partir de Noviembre de 2007 ya que dicho embargo derivado del monitorio se cancelaría con la adjudicación de la hipoteca inscrita con anterioridad.
Tras este análisis cronológico, en el que incluso hemos considerado unos plazos relativamente breves para lo que suele ser habitual en nuestros Juzgados, podemos comprobar como la perdida de cantidades para la comunidad es inevitable, ya que salvo que el deudor cuente con patrimonio embargable distinto del propio inmueble, la comunidad únicamente cobraría del nuevo propietario las cuotas del año 2011 y las cuotas hasta marzo de 2012, y perdería inevitablemente las cuotas de los años 2007, 2008, 2009 y 2010 y además habrá también perdido las costas derivadas del procedimiento, o procedimientos, de reclamación de cuotas que muy probablemente inició frente al deudor por el impago de cuotas desde 2007.
Se puede observar lo calamitoso de una normativa que desde luego no puede decirse que tiende a proteger el crédito de las comunidades mediante el establecimiento de un periodo de afección real de los inmuebles.
En próximos artículos analizaremos también la deficiente normativa que tenemos en vigor en defensa del derecho a cobro de las comunidades mediante el ejercicio del derecho de preferencia de crédito, bien por procedimiento declarativo (para el caso de que la entidad hipotecaria no hubiera iniciado la ejecución); bien por tercería de mejor derecho frente a la entidad hipotecaria que ya venga solicitando la ejecución del inmueble del que derivan las cuotas adeudadas.
