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26/11/2022. 23:53:18

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Cobro de cuotas comunitarias (II)

Socio fundador de Intercala Asesores

En nuestro último artículo, estuvimos analizando la posibilidad de cobro de cuotas impagadas por la vía de la TERCERÍA DE MEJOR DERECHO en aquellos supuestos en los que algún acreedor no preferente ya hubiese iniciado la ejecución sobre el inmueble del que derivan las cuotas. Comprometimos analizar si para la interposición de la tercería de mejor derecho resultaba o no necesario el previo reconocimiento judicial del crédito y cual habría de ser la forma de determinar las cuotas impagadas cuya deuda se considera preferente.

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Respecto a la INNECESARIEDAD DE UNA PREVIA SENTENCIA JUDICIAL en la que se reconozca el crédito a favor de la comunidad, conforme viene declarando el Tribunal Supremo desde la ya lejana Sentencia de 30 May. 1917, no es preciso que el crédito preferente que alegue el tercerista haya sido reconocido por sentencia, ni que esté pendiente de ejecución a su instancia. Bastará que el crédito exista y que sea cierto, líquido, vencido, exigible y preferente (SSTS de 26 Sep. 1935 19 Abr. 1960, 2 May. 1963 y 21 May. 1975).

Por citar alguna resolución reciente donde se haya tratado este asunto, nos remitimos a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 22 de Mayo de 2006:

" esta Sala comparte el criterio de la instancia en cuanto que en una tercería de mejor derecho no resulta preciso que el crédito del tercerista haya sido reconocido judicialmente o conste en un titulo ejecutivo sino que basta que se aporte un principio de prueba del mismo, exigiéndose únicamente en este caso que se dirija la tercería no sólo frente al acreedor ejecutante sino también frente al deudor ejecutado (art.617.2 LEC)"

"  la inscripción del Régimen de Propiedad Horizontal de un inmueble confiere la necesaria publicidad frente a terceros de que los pisos y locales están sometidos a la afección real para el pago de gastos comunes comprendidos en el período temporal a que hacer referencia el art.9.1 e) LPH  sin que resulte preciso para obtener tal preferencia ni la anotación de la demanda ni que se haya dictado sentencia judicial condenando al pago de los gastos correspondientes al periodo indicado.

Bastaría, por tanto, con la certificación del administrador de la comunidad en cuanto a la existencia indiciaria de la deuda cuya declaración es precisamente objeto mediato de la tercería, tal como indica la SAP Sevilla 29 de Octubre de 2002:

" Resulta suficiente la certificación del Secretario de la Comunidad acreditando la deuda comunitaria, cuyo valor ha sido realzado en la modificación última de la LPH, al no existir otra forma de acreditación, toda vez que la ley no exige un pronunciamiento condenatorio judicial, sino que lo que regula y declara es una preferencia de crédito, y la existencia de éste puede probarse por cualquier medio válido en derecho, siendo la certificación del Secretario algo más que un simple documento privado de parte como quiere atribuirle la parte recurrente."

En cuanto a la fecha que debe tomarse en consideración para el CÁLCULO DEL PERIODO ADEUDADO QUE RESULTA PREFERENTE, dentro de lo complejo que puede resultar la interpretación del Art. 9.1,e) de la LPH, podemos entender que cuando se viene discutiendo la preferencia por vía de tercería de mejor derecho, la fecha que ha de tomarse en consideración para determinar la preferencia frente al ejecutante ha de ser la de presentación de demanda en su contra, puesto que desde este momento conoce de la existencia del crédito, contando con el derecho a excepcionar la preferencia por los motivos que considere convenientes, con pleno respeto al principio constitucional de tutela judicial efectiva ( Art. 24 CE), máxime cuando la propio régimen de propiedad horizontal del que deriva la preferencia del crédito se encuentra previamente inscrito en el Registro.

            De todo lo anterior, podemos colegir que en caso de que ya esté iniciada una ejecución sobre el inmueble por los titulares de un derecho hipotecario anterior, deberíamos inmediatamente entablar la correspondiente tercería de mejor derecho para así poder cobrar las cuotas impagadas del año en curso y el año anterior a la fecha de la interposición de la demanda, ya que si esperamos a la adjudicación, habrá de ser esta fecha la que se tenga en consideración para la afección real, y no la de la demanda, lo que dado la dilación de los procedimientos judiciales puede conllevar la perdida de un buen número de cuotas comunitarias.

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