El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece en su párrafo tercero que el conjunto de normas estatutarias de una comunidad “no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”
De este precepto podríamos inferir que a un nuevo adquirente del inmueble no le resultaría aplicable, en su perjuicio, ninguna norma con eficacia estatutaria que no figurase inscrita en el Registro de la Propiedad con anterioridad a su adquisición.
Pese a la anterior interpretación, es lo cierto que nuestros tribunales han venido entendiendo que la falta de inscripción no imposibilita la validez y aplicación de la norma, aunque no conste inscrita en el Registro de la Propiedad.
La regla general es que la regla general es que la realidad extrarregistral prevalece sobre lo inscrito en el Registro de la Propiedad ( STS 27 de Marzo de 1984). La excepción sería la no aplicación de las normas estatutarias no inscritas a aquellos adquirentes que puedan considerarse que han adquirido el inmueble en buena fe.
La Ley Hipotecaria nos habla del concepto de buena fe en su Art. 34 en cuanto a la configuración del concepto de tercero hipotecario.
Sin embargo, en la interpretación del concepto de buena fe que resultaría exigible para la aplicabilidad del Art. 5 de la LPH y consecuentemente la no vinculación a normas no inscritas, la Audiencia Provincial de Málaga, en su sentencia de la Sección 5ª, de fecha 26 de Marzo de 2004, vino a establecer que la buena fe requerida por el Art. 5 de la LPH es mucho más exigente y la no inscripción de una norma no lo priva de validez porque: “ un tercer adquirente nunca puede ser considerado como tercero de buena fe ya que todo el que adquiere un piso, sabe que está sujeto a normas de la Comunidad; porque cabe el diligenciado de los libros de actas por el Registrador de la Propiedad de un complejo inmobiliario no inscrito; por la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de Octubre de 1986 y por la de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de Junio de 1991.”
Debe entenderse, por tanto, que el concepto de buena fe del adquirente, a efectos de aplicación del Art. 5 de la LPH, es mucho más riguroso que el que se exige para la aplicación del tercero hipotecario del Art. 34 de la LH, de manera que se entenderá que no concurre buena fe, no sólo cuando el adquirente conociera por otros medios la aprobación de la norma estatutaria de la comunidad, sino incluso en el caso de que le hubiese sido posible conocerla con un mínimo de diligencia.
De este modo, si el adquirente no se ha preocupado de conocer las normas por las que se rige la comunidad, difícilmente podrá posteriormente ampararse en este precepto legal para evitar que dichas normas les resulten de aplicación pese a su no inscripción en el Registro de La Propiedad.
En general, son muchos los supuestos en los que nuestros tribunales han considerado la vinculación del adquirente respecto de normas estatutarias no inscritas. Sirva de ejemplo cuando el nuevo propietario conocía la existencia de esta norma o pudo conocerla ( Sentencia de AP de Lleida de 24 de Septiembre de 2007); o cuando el adquirente ha manifestado posteriormente su conformidad con la norma sin haberla impugnado ( STS 25 de Abril de 2013).
Es por otra parte frecuente que en la propia escritura de compraventa se incluya una cláusula en la que se dice que el comprador conoce y acepta las normas por las que se rige la comunidad de propietarios en la que se encuentra el inmueble.
Es igualmente usual que con anterioridad a la transmisión el adquirente solicite al transmitente copia de las actas de la comunidad a fin de conocer su problemática y los acuerdos adoptados en sus juntas o incluso que el adquirente, con la autorización del transmitente, contacte directamente con el administrador de la comunidad a fin de informarse de su situación legal y económica.
De este modo, la no inscripción de un acuerdo no tiene necesariamente que restarle valor ni eficacia. Son escasos los supuestos en los que las normas estatutarias de la comunidad no resultan vinculantes a los posteriores adquirentes de los inmuebles privativos como consecuencia de su no inscripción en el Registro de la Propiedad.
