¿Puede el propietario de varios pisos o locales votar varias veces en una Junta? Breve análisis jurisprudencial
El texto legal fundamental que debemos de tomar en consideración a la hora de abordar esta materia es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH). El artículo 5, párrafo segundo del citado texto legal estipula que las cuotas de participación necesariamente se reflejarán en el Título constitutivo de la comunidad de propietarios, y para su fijación se tendrá en cuenta la superficie útil de cada piso o local, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes del inmueble. La cuota de participación de cada copropietario queda configurada con relación al total del valor del inmueble (art. 3 LPH), y se expresa en valor de tanto por ciento (%). Además, esta tiene repercusión a la hora de determinar la participación de cada copropietario en las cargas y beneficios de la comunidad (art. 3 LPH), y también para calcular los quórum de las Juntas de propietarios que se celebren.
En relación con esto, hay que tener en cuenta lo establecido por el artículo 9.1.e) de la LPH, según el cual es obligación de cada propietario contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Así pues, los gastos comunitarios deberán abonarse por cada propietario con arreglo a su cuota de participación correspondiente, salvo que por unanimidad se acuerde otra proporción en la Junta de la comunidad. Conviene recordar que para poder llevar a cabo una modificación en las cuotas de participación de cada comunero, hay que reformar lo establecido en el Título constitutivo, requiriéndose para ello la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (art. 17.6 LPH). Señalar también, que los elementos comunes del inmueble son los que el artículo 396 del Código Civil enumera.
La Sentencia del Tribunal Supremo 87/1995, de 10 de febrero se pronuncia sobre este tema. Esta STS expone en sus antecedentes de hecho que ha habido vulneración de los arts. 1692.5 de la LEC y 16.2.1º y 2º de la LPH, y de la jurisprudencia, recurriéndose el asunto en casación ante la Sala de lo Civil del TS.
El recurrente impugnó la Junta de propietarios celebrada, por considerar nulidad en la votación, ya que el recurrido votó varias veces alegando una supuesta “acumulación” de cuotas en aras a la titularidad de varios inmuebles en el edificio. En los fundamentos de Derecho, la sentencia da la razón al recurrente – en este caso, el vecino que demanda al recurrido –, puesto que considera la aplicación incorrecta de dichos preceptos así como infracción de la doctrina y jurisprudencia concerniente. La sentencia dispone que no puede haber lugar a que el propietario, por más pisos que posea en propiedad en la Comunidad, tenga derecho a votar tantas veces como pisos tenga, con independencia de las cuotas de participación. Además, también se señala que la LPH establece que para la toma de acuerdos tienen que concurrir necesariamente dos mayorías: la personal y la económica. Por otra parte, en segunda convocatoria es requisito indispensable tener en cuenta el total de propietarios y de cuotas de los asistentes a la reunión, por sí mismos o a través de representante. Respecto a la asistencia a la Junta de propietarios, conviene tener en cuenta lo previsto en el artículo 15 de la LPH.
El TS proclama que lo más justo es que se le asigne un voto a cada propietario, independientemente de las cuotas de participación. De modo que al recurrido le correspondería votar una sola vez, y no varias en virtud de los pisos o locales de los que sea titular. Y es que la sentencia sostiene que “los propietarios de varias fincas integradas en la comunidad constituyen un único elemento personal”. Por lo tanto, es inviable la pretensión del demandado de haber votado repetidas veces en segunda convocatoria arguyendo ser propietario de varios inmuebles. Esta sentencia estima el recurso de casación planteado.
En conclusión, no cabe que el recurrido alegue “acumulación” de las cuotas de participación correspondiente a cada una de sus propiedades en la comunidad con la finalidad de poder repetir su voto varias veces en la reunión, ya que, además de lo expuesto, se produciría una situación injusta de desventaja sobre los demás propietarios. La STS 87/1995 le da la razón al vecino demandante, quedando sin efecto el acuerdo adoptado en la Junta de propietarios en segunda convocatoria.
