La LPH establece que el propietario del inmueble ha de abonar las cuotas comunitarias que se devenguen desde la fecha de su adquisición, respondiendo además el inmueble del pago de las cuotas devengadas durante dicho año de adquisición y el año natural inmediatamente anterior.
Partiendo de esta base, el dilema se nos presenta a la hora de determinar cuando se produce la adquisición en las adjudicaciones de inmuebles en Subasta.
Para situar bien el problema, conviene analizar someramente las distintas fases de la subasta:
1) Se celebra la subasta.
2) Se dicta decreto aprobando el remate, cuya fecha variará dependiendo del supuesto: Suponiendo que el remate ofrecido en la subasta supera el 70% de la tasación, dicho decreto habría de dictarse dicho día o al día siguiente de la celebración de la subasta; si el importe de remate no supera dicho importe hay que realizar distintos trámites hasta el dictado de dicha aprobación. En cualquier caso, no suele dictarse al día siguiente.
3) Una vez dictado el referido decreto por el que se aprobaba el remate, en los casos en los que así proceda, habrá de abonar el rematante el resto del importe del remate en plazo de 20 días. ( Art. 670.1 LEC)
4) Tras el decreto por el que se aprueba el remate, una vez efectuado en su caso el pago del resto del precio, se dictará decreto de adjudicación en favor del rematante adjudicatario. ( Art. 670.8 LEC)
5) De dicho decreto, una vez firme, se expedirá testimonio, que será título inscribible ( Art. 133 y 134 LH)
Si las distintas resoluciones judiciales se fuesen dictando dentro de unos plazos razonables ( No al día siguiente como dice la ley, sino incluso al mes siguiente) casi no tendría sentido hablar de este asunto. Sin embargo, teniendo en cuenta la insoportable lentitud con la que ya de forma generalizada vienen proveyendo nuestros Juzgados y Tribunales, este tema puede alcanzar una tremenda importancia para las maltrechas economías de la mayoría de las comunidades.
Me explico con un caso que no es ni mucho menos de ciencia ficción:
Se celebra la subasta el día 10 de Octubre de 2008; se dicta auto de aprobación del remate el día 26 de Noviembre de 2009; se dicta decreto de adjudicación el día 30 de Octubre de 2010 y se expide el testimonio de dicho decreto, para su inscripción, con fecha 25 de Enero de 2011.
¿ Alguien puede asegurar desde cuando pagaría el adjudicatario las cuotas de comunidad?
¿ Desde cuando se computaría el periodo de afección real del inmueble?
¿ Perdería la comunidad las cuotas del año 2007, 2008 y 2009 por el hecho de que el testimonio del auto de adjudicación se expidió en enero de 2011?
En definitiva, la cuestión estriba en determinar cuándo cabe legalmente entender que se ha producido la transmisión en favor del adjudicatario.
Conforme a la teoría del título y el modo, que con carácter general determina la transmisión del dominio y demás derechos reales (artículo 609 del Código civil), parece existir uniformidad en cuanto a que el decreto de aprobación del remate constituye el "título" de adquisición por el que se considera "formalizada" la transmisión. Sin embargo, suelen producirse discrepancias en cuanto al momento en el que dicha transmisión queda "consumada" con su correspondiente "modo o tradittio", la cual puede entenderse ocurre de forma simbólica o «ficta», al no ser «numerus clausus» la enumeración de formas espiritualizadas de tradición que hacen los artículos 1462. 2º a 1464 del Código civil.
Como no podía ser menos, también en este tema la inseguridad jurídica es evidente. Para algunos Tribunales, esta traditio se produce con el dictado del decreto, mientras que para otros se produce con el testimonio de dicho decreto de adjudicación.
Esta última tesis parece contar con mejores argumentos a su favor: a) Conforme a la normativa tributaria, el devengo, y consecuente inicio del periodo de pago del impuesto de transmisiones patrimoniales, se produce con la fecha del testimonio; b) Es también de considerar que dicho testimonio es el que permite la inscripción del dominio en el registro, de lo que cabe deducir que hasta que nos se produce éste no puede hablarse de adquisición del dominio; c) Debe tenerse en cuenta que el Decreto de adjudicación puede ser impugnado, por lo que hasta que se expida el testimonio con expresión de su firmeza parece que no podría tenerse por consumada la transmisión; etc.
Como consecuencia de todo lo anterior, resulta que el propietario ejecutado seguiría siendo el obligado al pago hasta el momento de la expedición de dicho testimonio a favor del nuevo propietario adjudicatario, por lo que en una buena mayoría de casos no podrá cobrar la comunidad un buen número de cuotas comunitarias adeudadas, que irían sufriendo la perdida del derecho de afección real como consecuencia del largo periodo de tiempo que a veces transcurre entre la aprobación del remate y la expedición del testimonio del decreto de adjudicación.
