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24/04/2024. 07:47:51

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El impacto de la crisis sanitaria COVID-19 en los contratos de arrendamiento de locales de negocio

asociada senior de Deloitte Legal

Asociada senior de Deloitte Abogados

La crisis sanitaria provocada por la COVID-19 ha afectado significativamente a los locales de negocio, al haberse visto muchos obligados al cierre forzoso o a una limitación de su aforo.

Con la declaración del estado de alarma a través del Real Decreto 463/2020, el Gobierno acordó la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas con carácter general, a excepción de aquellos que tenían que ver con productos y servicios de primera necesidad. Al mismo le han seguido un sinfín de restricciones en numerosas normas posteriores.

Las referidas circunstancias han supuesto una situación excepcional y totalmente imprevisible que, como cabía esperar, ha sido el origen de numerosos conflictos entre los propietarios y arrendatarios de locales.

Desde el punto de vista de los inquilinos, las principales reivindicaciones se centraban en buscar fórmulas para ajustar el pago de la renta a la nueva situación (i.e. la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”) y, en su caso, evitar la ejecución de las fianzas y avales que habían entregado para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y, especialmente, impedir el desahucio del local en el que venían desarrollando su actividad aun habiendo dejado temporalmente en suspenso el pago de dicha renta.

Por su parte, ante esta situación, el objetivo perseguido por la parte arrendadora en muchos casos era asegurarse el cobro de la renta mediante la ejecución de las garantías otorgadas por los inquilinos para mitigar la pérdida de ingresos, o incluso instar su desahucio asumiendo el riesgo de que el local pudiera no ser arrendado de nuevo a corto plazo dado el contexto socio- económico.

Pese a las diferencias entre unos y otros, todos podemos convenir en que las medidas legales aprobadas (i.e. reducciones de renta o moratorias en el pago) han resultado en muchos casos insuficientes. Tal vez porque las mismas no aplicaban a todos los contratos de arrendamiento, sino solo a los suscritos por entidades o empresas públicas y grandes tenedores con autónomos o pymes. Ello ha obligado a las partes a intentar alcanzar acuerdos extrajudiciales para que sus negocios pudieran persistir.

Sin embargo, en aquellos supuestos en los que el acuerdo no ha podido materializarse, las partes han tratado de resolver sus controversias acudiendo a la vía judicial. Ello ha motivado que nuestros tribunales hayan afrontado el reto de resolver una multitud de reclamaciones.

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