LegalToday

Por y para profesionales del Derecho

Portal jurídico de Aranzadi, por y para profesionales del Derecho

30/11/2022. 02:10:25

LegalToday

Por y para profesionales del Derecho

El SAREB y la comprobación de valores en ITP

Abogado y Administrador de Fincas
Abogado en Digesto Abogados.

Tras la compraventa de un inmueble hay que liquidar los correspondientes impuestos, pero en relación con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP) están sucediéndose en la práctica unas comprobaciones de valores por parte de la Administración autonómica de turno, que implican en algunos casos un cálculo de verdadera fantasía del Valor Real del inmueble y una presunción de incorrección en las liquidaciones efectuadas por los contribuyentes que han liquidado a valor de escritura, especialmente sangrantes cuando el activo es procedente del SAREB.

Documentos, casita y calculadora

De hecho en el Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, se establece como objetivo del SAREB en su artículo 3.2.e) enajenar los activos recibidos optimizando su valor, dentro del plazo de tiempo para que hayan sido constituidas.  

Esto no es baladí, SAREB tiene el deber o compromiso legal, de vender por lo máximo posible, lo cual es una garantía de que se compra a valor real y por lo tanto a valor de mercado, incluso si se me permite, adquirir un inmueble procedente del SAREB debería ser presunción de compra a valor real o compra a valor de mercado.

La problemática del Valor Real se remonta a los tiempos en que los compradores escrituraban por menos de lo que realmente valían los bienes para ahorrarse unas pesetas en el ITP, de este modo en Sentencia del Tribunal Supremo de 25/06/1998 En el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados…, lo mismo que en las demás modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ante la frecuente ocultación del importe real de los actos y contratos, y ante la dificultad para la Administración Tributaria de conseguir pruebas directas, la Ley optó por liberar a la Administración Tributaria de esta penosa tarea, que además hubiera llevado a la penalización de dichas conductas por falsificación de documentos públicos, concibiendo una solución pragmática, verdadera "finta legis", que consistió en sustituir el precio verdadero y su necesaria búsqueda, por un concepto distinto que fue el valor real o verdadero. Después el propio Tribunal Supremo fue configurando el valor real hasta equipararlo al valor de mercado tal y como se refleja entre otras en Consulta  n º V1091 — 06 de 12/06/2006 de la DGT: "El concepto de valor real no viene determinado en las normas tributarias (…) El Tribunal Supremo lo equipara al valor de mercado".

Así el RDL 1/1993, de 24 de septiembre, (Ley del ITP) en su artículo 10.1 califica de base  imponible el Valor Real del bien transmitido. Pero algunas administraciones autonómicas han ido estableciendo una serie de mecanismos para calcular el valor real que consisten en multiplicar el valor catastral por unos coeficientes, como por ejemplo en la Comunidad Valenciana, en la Orden del Consell 4/2014. Para esta Orden resulta irrelevante el valor de escritura que tendrá presunción de error toda vez que quede por debajo del valor real que se calcule aplicando la correspondiente multiplicación al valor catastral, multiplicación que implica que en algunos municipios haya que tributar al 25% sobre el valor de escritura, lo que además implica una invasión en las competencias legislativas reservadas al Estado.    

De todo ello se desprende que para que el coeficiente corrector estuviera bien calculado, es al valor de mercado al que habría que aproximarse y el hecho de que se alejen tanto del precio fijado por SAREB sólo puede indicar que bien el valor catastral está muy por encima de su valor correcto, bien que el coeficiente corrector debiera ser reductor en lugar de multiplicador, pero nunca presumir que ha existido una liquidación incorrecta por parte del sujeto pasivo de forma sistemática.

Además la carga de la prueba de que el valor real es superior al valor declarado deberá recaer sobre la administración tributaria actuante y deberá contradecir si puede al FROB y demás accionistas de SAREB, es más le corresponderá denunciarlo pues se estaría dilapidando el dinero en la gestión del "banco malo" porque de ser cierto el valor real que calcula la Administración, el SAREB estaría vendiendo a pérdidas o cobrando ilegalmente el resto del precio, y no está haciendo ni lo primero ni lo segundo. Resulta del todo inviable considerar que un activo comprado a SAREB se está vendiendo fuera del valor de mercado o valor real, de tal modo se refleja en su código de buenas prácticas publicado en su propia página web. El artículo 53.1 de dicho código de conducta, que resulta de obligado cumplimiento para esta empresa pública, contempla como principios de actuación: "VALOR DE MERCADO. La compañía persigue realizar sus activos por su valor razonable de mercado, contando para ello con un plazo de quince años desde su constitución. SAREB considera que dicho objetivo se cumple, incluso para aquellos activos que cuentan con una demanda más reducida, cuando sus procesos de comercialización se articulan de tal forma que se asegura una adecuada y suficiente difusión de las características de los activos puestos a la venta y se procede a su adjudicación a través de procesos competitivos."

En sus pautas de conducta artículo 54.2 "En consistencia con los principios expuestos la compañía prohíbe: la participación en operaciones que persigan alterar de forma ficticia el valor atribuido por el mercado a los activos de la compañía.

Por otra parte existe Jurisprudencia que anula los mecanismos para el cálculo del valor real de la Comunidad Valenciana, así es aplicable prácticamente en su integridad la Sentencia TSJ de la Comunidad Valenciana número 1336/13 "como razonan las SSTS d 18-6-2009 o 7-10-2010. "La Administración no puede eliminar sin más los datos declarados, debiendo realizar los actos de comprobación o investigación necesarios en aquellos en que no estime ciertas las declaraciones". En efecto, a la Administración Tributaria le corresponde acreditar los extremos de hecho que doten la legitimidad su liquidación tributaria y que puedan considerarse suficientes para contradecir la declaración del obligado tributario."

Esta Sentencia anuló la anterior regulación entre otras razones, por carecer de mecanismos que permitieran comprobaciones específicas respecto de los inmuebles de los que se realiza la comprobación de valores, al tratar a todos de un modo uniforme en base a datos examinados por un grupo de peritos, y del mismo modo que esta regulación resultaba ilegal, lo es la más si cabe, la que la ha reemplazado. Pues ahora la Administación sólo acude simplemente al valor catastral y lo multiplica por un coeficiente, no examina el inmueble concreto, el cual se puede haber adquirido sin las comodidades habituales, o con graves defectos en las calidades, vicios ocultos u otras mermas de valor.

Hay diversidad de cuestiones que no figuran reflejadas en el valor catastral y que podrían afectar al valor real, de hecho estas circunstancias pueden jugar en los dos sentidos puesto que no es lo mismo comprar un inmueble con todos los lujos y comodidades que con desperfectos y todo ello nunca figura en el valor catastral, por lo que ignorar las circunstancias concretas de cada caso de un modo sistemático no puede tener acogida en nuestro Derecho.  

Por ello las conclusiones de nuestro breve acercamiento al asunto son, por un lado que la Orden 4/2014 de la Comunidad Valenciana debería  anularse junto con sus homólogas en lo anulable de las otras Autonomías, y por otro lado, que cuando vende el SAREB aún tendría menor cabida esta presunción de incorrección puesto que debería presumirse que la compra fue a valor de mercado salvo prueba en contrario, no pudiendo servir de prueba una operación aplicada al valor catastral.

Valora este contenido.

Puntuación:

Sé el primero en puntuar este contenido.

RECOMENDAMOS