Cuando se construye legalmente una casa, y mediante la nulidad del primer acto administrativo, se derriba al cabo de los años. ¿Acaba todo con el derribo o el ciudadano puede resarcirse?
El Código Civil (CC) regula bajo el equívoco epígrafe de "Nulidad de los contratos" (artículos 1300 a 1314) lo que es mera anulabilidad, no nulidad absoluta o de pleno derecho. Un acto nulo de pleno derecho significa que no existe, que no ha llegado a nacer, y un acto anulable es aquél que existe pero adolece de algún defecto no esencial. Señala el CC que los contratos en que concurran los requisitos del artículo 1261 (consentimiento, objeto y causa) pueden ser anulados, siempre que adolezcan de algunos de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley: error, violencia, intimidación o dolo. Es también causa de anulabilidad: la falsedad de la causa u objeto del contrato. Por lo que se refiere a las causas de nulidad absoluta o pleno derecho de los contratos son tres: 1ª.- Infracción de normas imperativas o prohibitivas; 2ª.- Falta de alguno de los elementos constitutivos del contrato (consentimiento, objeto y causa); y 3ª.- No ajustarse a la forma exigida con carácter esencial. Las diferencias entre ambos tipos son, a modo de resumen: a) Mientras que, en los contratos anulables, la acción sólo puede ejercitarse durante cuatro años, la nulidad absoluta es imprescriptible pues lo que es inicialmente nulo no puede quedar convalidado por el transcurso del tiempo; b) La acción de anulabilidad ha de plantearse por uno de los contratantes frente al otro, y la acción de nulidad absoluta puede ser invocada por terceros siempre que tengan un interés jurídico suficiente; c) Los contratos anulables pueden ser subsanados renunciando al ejercicio de la acción y los contratos nulos de pleno derecho no pueden ser confirmados.
Por su parte, el Derecho Administrativo también distingue entre acto nulo de pleno derecho y acto anulable, en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de la Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Señala el artículo 62: "1.Los actos de las Administraciones públicas son nulos de pleno derecho en los casos siguientes: a) Los que lesionen los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional. b) Los dictados por órgano manifiestamente incompetente…. c) Los que tengan un contenido imposible. d) Los que sean constitutivos de infracción penal o se dicten como consecuencia de ésta. e) Los dictados prescindiendo total y absolutamente del procedimiento… f)…". Y el artículo 63: "1. Son anulables los actos de la Administración que incurran en cualquier infracción del ordenamiento jurídico, incluso la desviación de poder…"
A la vista de lo indicado, me gustaría someter a la consideración del lector, aquello que es legal, justo, correcto, de teórica realización y muy difícil materialización. Como ahora está tan de moda el "estudio del caso", vamos a estudiar uno: Juan compra un terreno, formaliza la escritura y paga sus impuestos, tras lo cual acude al Registro de la Propiedad e inscribe su titularidad. Contrata a un Arquitecto, paga la minuta, paga los impuestos, tramita los permisos en el Ayuntamiento, abona las tasas, etc. Con todos los permisos en la mano aborda la construcción, consigue que le concedan "una hipoteca para la construcción" y, por fin, termina la casa. Ha pagado IVAs de materiales, ha pagado al Constructor, al Ayuntamiento por el contenedor, por la luz de obra, por ocupar la vía pública, etc. Con todo hecho correctamente, consigue su cédula de habitabilidad, inscribe su obra nueva y, por fin, paga el dichoso IBI, y la repercusión de su propiedad en el IRPF.
Con relación a nuestro caso, conviene aclarar que las compras de material, los encargos al Arquitecto, la construcción se rigen por el Derecho Civil pero existe un control administrativo del Estado, desde los antiguos visados de los Colegios Profesionales hasta la actividad urbanística del Ayuntamiento. Existe un segundo grupo de elementos puramente administrativos que se pueden resumir en todo aquello que se tramita en el Ayuntamiento y, por último, aunque, en sentido estricto, sea Derecho Administrativo, tenemos gran cantidad de elementos fiscales (impuestos, contribuciones y tasas) que gravan, desde la colocación del contenedor en la acera al inicio de la obra, hasta la repercusión que tiene el bien inmueble en el I.R.P.F. como ingreso presunto.
Pero sigamos. Cuando Juan, nuestro protagonista, está disfrutando, en su nueva casa, de su primera Navidad, al calor de la lumbre de la chimenea, el día 28 de diciembre día de los Inocentes (día en el que también llegan notificaciones), recibe un primer escrito en el que se le comunica la incoación de un procedimiento que terminará con su tranquilidad los años siguientes y, también, terminará con su nueva casa, con el argumento de que la licencia es ilegal, está incorrectamente concedida, no guarda las distancias legales… o lo que se quiera. Todo lo anterior se basa en un elemento sencillo: el primer acto era nulo de pleno derecho y, por lo tanto, no nació nunca al mundo del Derecho y, todo lo que se realizó sobre lo que nunca existió, no puede sostenerse. En el caso de Juan, todo había sido legal. Actualmente, tenemos casos semejantes al suyo en Marbella, en Madrid, los últimos derribos en Malpica, etc. Por un acto nulo, sin responsabilidad penal se derriba una casa o una parte de ella y, con el derribo se acaba todo. Planteemos una nueva posibilidad ¿Y si no se acaba todo con el derribo? ¿Y sí consiguiésemos llevar los efectos del acto nulo a anulable hasta sus últimas consecuencias? Pero me estoy adelantado…
Para llegar a la situación de Juan, lo más probable o, por lo menos, lo más frecuente es que todo se deba a una cuestión de corrupción. Se recalificaron ilegalmente unos terrenos para cobrar una serie de Impuestos municipales o para atraer población o, simplemente, para cobrar una comisión, soborno, o financiar un partido político. En todos los casos, nos encontramos ante un delito cometido por un cargo electo, por un funcionario o, en definitiva, por el responsable de una corporación de Derecho público. Nuestro pobre protagonista debería poder demandar al Ayuntamiento, Diputación o, simplemente, al Estado, porque él no tuvo nada que ver en los actos delictivos de ese cargo público, y también debería poder pedir, con garantía de éxito, la restitución de todos los gastos realizados y la indemnización de todos los daños y perjuicios, incluidos los daños morales, que ha sufrido. En caso de que el cargo público no pudiera responder, aplicando el artículo 121 del Código Penal, sería responsable civil subsidiario la Corporación, la Diputación, la Comunidad o el Estado. Ésta debería de ser la primera conclusión.
Pero existe una segunda opción, mucho más improbable, según las estadísticas actuales, pero que no debemos desdeñar para un futuro. Todos actuaron correctamente, pero se equivocaron. No encontraríamos ante el escenario del artículo 1902 CC: "El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia está obligado a reparar el daño causado".
Pasamos a una tercera opción. Supongamos que el Estado, las Administraciones, los Ayuntamientos nunca son responsables civiles, salvo que exista una condena penal. Como todos actuaron de buena fe, no hay reproche penal, y como el Estado, entendido en un sentido amplio, no responde civilmente, nos encontramos ante los calamitosos efectos de un acto esencialmente nulo que debe soportar exclusivamente el ciudadano, en esta caso, simplemente súbdito, que no sólo perderá su casa, sino que, incluso deberá abonar los gastos de derribo y restitución del terreno a su estado anterior. Todo ello por culpa de un primer acto esencialmente nulo que impide el nacimiento de todos los demás hechos y todas las demás resoluciones administrativas.
Desarrollemos esta tercera opción. Juan compró un terreno que creyó urbanizable pero con el tiempo resultó no serlo, lo que debería permitirle ejercitar la nulidad de la compraventa. Formalizó una escritura, que no nació nunca. Si la escritura es nula, si nunca llegó a nacer ¿Por qué debe pagar al Notario? ¿Por qué debe pagar el IVA, Transmisiones, etc. de esa escritura? ¿No es más cierto que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados nunca llegó a nacer? Si la compra se inscribió como urbanizable y se liquidó al Registrador como urbana y, ahora resulta que es rústica ¿No debería devolvérsele la diferencia ente el arancel cobrado y el realmente aplicable pues el valor de la finca no sería el mismo de ser rústica en lugar de urbana? Además, como nunca llegó a nacer el derecho a construir, el Arquitecto nunca llegó a tener la documentación necesaria, ni los datos necesarios para realizar una construcción, como el número de alturas máximas, la cabida, etc. ¿Podría reclamar al Arquitecto la devolución de un trabajo que no sólo es inútil, sino que no pudo realizarse porque nunca llegaron a existir los elementos necesarios para realizarlo? ¿Y el IVA de un proyecto que nunca llego a nacer? ¿Y el IRPF? Y lo mismo podríamos decir con la Constructora, y con el IVA de un material… Seamos serios, si cobramos el IVA por un acto ilegal, con la aceptación del cobro del impuesto el Estado está legalizando o regularizando un acto ilegal. El Estado no puede cobrar el IVA derivado de un hecho delictivo o de un acto nulo, por la simple razón de que nunca llego a nacer el hecho imponible. Y respecto a la hipoteca pues lo mismo, y los impuestos que la gravan, la escritura donde se documenta el préstamo para una construcción inexistente, etc. Idéntico destino seguirían también las tasas derivadas de los últimos pasos: cedula de habitabilidad, alta en agua, luz, teléfono, etc. Y, por último, tendríamos los impuestos cobrados tras la terminación, la tasa de basura, los IBIs, etc.
Me gustaría saber porque todo se termina en el derribo y nadie continúa. ¿Acaso nadie cree que este razonamiento sea lógico? ¿Acaso todos están convencidos de que los jueces no aplicarán nunca las consecuencias lógico-jurídicas derivadas de un acto nulo hasta las últimas consecuencias, contra todos y frente a cualquiera? ¿Tal vez asumimos que somos súbditos, que debemos aceptar y afrontar con ánimo los tiros y flechazos de la insultante realidad, soportando sin movernos, un mar proceloso de pagos e impuestos injustos?. Lo único cierto es que nuestro antiquísimo CC regula los efectos de la anulabilidad y de la nulidad absoluta en los artículos 1303 a 1308 y, en el caso de que se hayan cumplido las obligaciones derivadas del contrato, impone la devolución recíproca de las prestaciones y si no es posible su equivalente pecuniario.
