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25/06/2022. 06:24:08

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Ámbito de protección de la Ley 57/68: supuesto de comprador especulador o inversor que estaría excluido de la protección de dicha Ley

Abogado, Socio de CUOTA&RIOJA abogados

La aplicación de la Ley 57/68 debe tener como base o punto de partida su finalidad protectora o tuitiva de los compradores de viviendas en construcción para un fin residencial propio.

Silueta de colores de una casita

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968) quedó derogada el día 31 de diciembre de 2015. No obstante, cuando los desembolsos para la adquisición de una vivienda en construcción se hubieran efectuado con anterioridad a esa derogación será aplicable el art. 1.2ª de la Ley 57/1968.

Según esta norma, los promotores deben percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes «a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior» (es decir, un seguro o un aval bancario).Para la aplicación de la Ley 57/68 es necesario que la adquisición no tenga un fin empresarial, inversor o especulativo, sino residencial, aunque la residencia sea, como dice el art. 1 de la expresada Ley, de temporada, accidental o circunstancial. Cuando se trata de una persona física que interviene en actos y contratos con empresarios sin que, a su vez, se exprese en ellos su condición de empresario o profesional o la concreta finalidad empresarial o profesional del acto, cabe presumir al amparo de lo dispuesto en el  art. 386 LEC , salvo prueba en contrario, que corresponde practicar al empresario, que la operación realizada por un particular tiene un «fin privado», responde a «las necesidades familiares o personales», o «a las propias necesidades del consumo privado de un individuo» o al «consumo familiar o doméstico» o, en definitiva, a un «mero uso personal o particular» (en los términos de las declaraciones judiciales de nuestro Tribunal Supremo).

En la jurisprudencia del TS, los casos que se encuentran para negar la aplicación de esta norma tuitiva se refieren a adquirentes que habían adquirido la vivienda para venderla y no como consumidor final, según los datos demostrativos obrantes en las actuaciones (…). Así, por ejemplo, en el caso resuelto en casación por la STS de fecha 25 de octubre de 2011, el demandante había adquirido  nada más y nada menos que 12 apartamentos o viviendas asistenciales. O como en el caso analizado por la sentencia 360/2016, que consideró ajeno al ámbito de protección de la Ley 57/1968 a un promotor inmobiliario inglés que invertía en España comprando viviendas de futura construcción en la provincia de Granada.

En el caso resuelto por la Sentencia núm. 263/2017, de 30 junio, de la  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª), se ponía en entredicho la condición o no de consumidor del actor a la vista de las numerosas propiedades que había adquirido en los años inmediatamente anteriores con la clara vocación de ser una inversión. Sin embargo, en el presente supuesto hay un claro error en la prueba esencial en este punto consistente en la conclusión que alcanza la Sentencia recurrida sobre el hecho de que la adquisición derivada de la promoción que nos ocupa se realizara a modo y con finalidad de inversión y no para su utilización por los actores. En la Sentencia núm. 263/2017, de 30 junio, la  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª), se partía del resultado probatorio acreditativo de la propiedad del actor sobre nada y menos que 11 bienes inmuebles adquiridos en fechas próximas a la entrada en la cooperativa habiendo reconocido la propia parte que, excepto el domicilio, si estaban destinadas al alquiler, situando la adquisición de las viviendas en el ámbito propio de las inversiones.

La misma Audiencia Provincial de Madrid, aunque en este caso la Sección 18, en sentencia nº 407/2019 de 3/12/2019, considera que no puede estimarse que el poseer un amplio patrimonio inmobiliario haya de conllevar la pérdida de la condición de consumidores, máxime cuando en modo alguno concurre en autos prueba que permita acreditar la intención de dedicación de la vivienda que se adquiría, a cuestión distinta del mero uso personal. Por ello, reconoce a los actores su condición de consumidores.

En la Sentencia núm. 160/2017, de 10 mayo, de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª)  se revisaba un asunto en el que los actores, que eran propietarios de 6 pisos y sus hijos también eran propietarios de inmuebles, pactaron poder ceder a un tercero la compra. Partiendo de las consideraciones jurisprudenciales contenidas en la Sentencia 420/2016  del TS, Civil sección 1 del 24 de junio de 2016, la Audiencia Provincial de Valencia llega a la conclusión de que no puede negarse la protección que otorga la Ley 57/68 dado que la prueba de la parte demandada no acreditó que se adquiriera la vivienda para su venta, ni tampoco que no fuera para su uso vacacional.

En definitiva, cuando no haya resultado acreditado que los adquirentes sean – ni hayan sido nunca- titulares de inmuebles que arrienden para obtener algún beneficio; como tampoco que la vivienda promovida que querían adquirir lo fuera a modo de inversión; o que , por sí o a través de terceros, personas físicas o jurídicas, participaran en actividades que tuvieran como objeto la promoción y/o construcción, o, simplemente, la compraventa de inmuebles para su venta o arriendo posterior como objeto principal, de conformidad con la doctrina enunciada, no cabrá negarles a los demandantes la cualidad de consumidor, ni, por ende, la aplicación de la normativa de protección invocada en la demanda.

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