Dentro de las medidas para la protección del crédito, las comunidades de propietarios cuentan con el derecho a reclamar al nuevo adquirente, con cargo al propio inmueble, los gastos generales adeudados en el año en el que se produzca la transmisión y en los tres años naturales anteriores.
Concretamente el Art. 9.1, apartado e) de la LPH establece en su párrafo tercero:
“ El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.”
No especifica este artículo si en dichos gastos generales sólo pueden incluirse las cuotas ordinarias impagadas de ese periodo o si también cabe incluir las cuotas extraordinarias.
Ante esta indeterminación, hay quien piensa que con base en lo dispuesto en el Art. 17.11 de la LPH, las cuotas extraordinarias no formarían parte de la deuda que puede reclamársele al comprador por afección real, ya que este precepto establece que:
“ Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”
Existen publicados en la red algunos artículos jurídicos que, con base en este último precepto, de forma errónea concluyen que no pueden reclamarse las cuotas extraordinarias dentro de la afección real.
En primer lugar, lo dispuesto en el Art. 17.11 de la LPH, nada tiene que ver con la inclusión o no de las cuotas extras dentro de la afección real, sino que su objetivo es el de clarificar cuando se consideran devengadas dichas cuotas extras para determinar a qué propietarios corresponde su pago.
A nadie escapa que una cosa es la fecha de aprobación de las cuotas extraordinarias y otra muy distinta las fechas en las que debe procederse a su abono. Entre estas dos fechas es frecuente que se produzca la transmisión del inmueble y por tanto este artículo viene a determinar a qué propietario corresponde la obligación de pago.
Se olvida además en estos erróneos artículos que a veces aparecen publicados en la red que el Art. 10.2, apartado c), expresamente clarifica respecto de los gastos por actuaciones extraordinarias: “ c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.”
Debe tenerse presente que la obligación del adquirente de un inmueble de abonar las deudas por las cuotas devengadas dentro del periodo de afección real no significa que el propietario del inmueble durante ese periodo de afección real quede liberado de su obligación de pago.
Como dijimos al inicio de este escrito, la ley simplemente amplía la posibilidad de que la comunidad pueda cobrar dicha deuda, permitiéndole que no sólo pueda reclamarla a quien era el propietario y consiguientemente el deudor, sino que también le permite que, con cargo al inmueble, pueda reclamarla al propietario actual si así lo prefiere, y todo ello sin perjuicio de que éste último pueda posteriormente repetir contra quien era el propietario en dichas fechas y consiguientemente es el verdadero deudor obligado a su pago.
Nuestro Tribunal Supremo y la jurisprudencia menor se han encargado de aclarar que dentro de la deuda que por afección real puede reclamarse al adquirente del inmueble, cabe incluir tanto cuotas ordinarias como extraordinarias.
Por citar alguna reciente sentencia, podemos referirnos a la de la Sección 1ª de la la Audiencia Provincial de León, nº 167/2022, en la que se recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 que considera incluidos en el concepto de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades del artículo 9.e de la LPH no solo los gastos ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, sino también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determine su procedencia. Añade la sentencia que «Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local».
No puede, por tanto, considerarse que el comprador de un inmueble sólo deba abonar por afección real las cuotas ordinarias devengadas en el año en curso y tres años naturales atrás, sino que debe también abonar las cuotas extraordinarias devengadas en dicho periodo.
