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27/09/2022. 14:14:36

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La venta extrajudicial del inmueble hipotecado (I)

En el supuesto en que el crédito hipotecario no resulte pagado, se podrá proceder contra los bienes hipotecados, bien por el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, o por un procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria, denominado “venta extrajudicial”, conforme a la modificación establecida por la Ley 1/2000 de 7 de enero.

Dos casas al lado del mar.

La venta extrajudicial se encuentra regulada en el art. 129 de  la Ley Hipotecaria, redactado por la Disposición Final 9ª. 4 de  la Ley 1 /2.000., y en los arts. 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

Podemos definir la venta extrajudicial, como un acto de jurisdicción voluntaria, siendo una forma pactada de hacer efectivo el derecho del acreedor a enajenar el bien hipotecado y obtener la satisfacción de su crédito, que se realiza ante notario.

Para que se pueda proceder a la venta extrajudicial del bien hipotecado se requiere, conforme a lo establecido en los arts. 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario:

  • Que se haya estipulado en la escritura de constitución de  la hipoteca, la sujeción de los otorgantes a este procedimiento.
  • Que conste en la escritura el valor en que los interesados tasan la finca a efectos de subasta ( fijado en moneda nacional), que habrá de ser el mismo que para el procedimiento de ejecución judicial. Si son varias las fincas hipotecadas debe quedar fijado para cada una de ellas, sin que quepa, que un solo valor sin distribuir englobe el de todas ellas.
  • El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y notificaciones, debe ser el mismo que para el procedimiento de ejecución judicial.
  • La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca.
  • La estipulación en que los otorgantes han pactado la sujeción a este procedimiento, deberá constar separadamente  de las restantes estipulaciones de la hipoteca. Debe entenderse este requisito como una simple exigencia de técnica notarial, y no como un requisito esencial que afecte al surgimiento del derecho a la ejecución extrajudicial.

Por este procedimiento sólo se pueden ejecutar las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, por tanto no serán objeto de ejecución las hipotecas de seguridad, de máximo y en garantía de cuenta corriente, ya que en todas ellas existe una indeterminación inicial del crédito garantizado. 

Será notario competente para llevar a cabo el expediente de venta extrajudicial, el del lugar donde radique la finca hipotecada, y si hubiera varios, el que corresponda con arreglo a turno. Cuando sean varias las fincas hipotecadas y radiquen en diferentes lugares, la competencia se determinará por la haya sido tasada a efectos de subasta con mayor valor, salvo que en la escritura de constitución de la hipoteca se haya determinado, cuál de ellas determinará la competencia notarial.

El procedimiento se iniciará por quien resulte ser acreedor de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, mediante requerimiento dirigido al notario. Los acreedores solidarios podrán iniciarlo cualquiera de ellos; los acreedores por cuotas deberán iniciarlo todos ellos conjuntamente o por cada uno de ellos, según los términos que resulten de la inscripción y constitución de la hipoteca.

No podrán iniciar el procedimiento los acreedores del acreedor  hipotecario mediante la acción subrogatoria del art. 1.111 del Código Civil, no hay establecido trámite para ello, y su legitimación no resultará del Registro de la Propiedad, por lo que tendrán que acudir a la vía judicial. Tampoco podrá iniciarlo el cesionario no inscrito.

En cuanto al contenido del requerimiento, en el mismo se  habrá de expresar las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito y la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada de los conceptos. Quedará pendiente de liquidación: los intereses de demora devengados durante la tramitación, honorarios notariales, y suplidos y edictos hasta el final del procedimiento.

Al escrito del requerimiento se deberán acompañar los siguientes documentos: la escritura de constitución de la hipoteca con nota de haberse inscrito, en su defecto, escritura de constitución de hipoteca acompañada de nota simple del Registro de la Propiedad que refleje la inscripción de la hipoteca. En el  supuesto de hipoteca en garantía de créditos con interés variable, el documento o documentos que permitan determinar el interés.

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