- La constitucionalidad del valor de referencia ha quedado confirmada, pero el verdadero debate práctico se centra ahora en cómo impugnar eficazmente el valor de referencia cuando no refleja el valor de mercado del inmueble
Un cambio que ha alterado la fiscalidad inmobiliaria
Tras la STC de 12 de febrero de 2026, la discusión ya no se centra en la validez abstracta del sistema, sino en los cauces de impugnación del artículo 10 TRLITPAJD, en el alcance del informe vinculante de Catastro y en la suficiencia de la prueba pericial para desvirtuar una base imponible objetivada, basada en una metodología estadística y masiva diseñada por la Dirección General del Catastro.[1]
El valor de referencia se ha consolidado como un elemento central en la fiscalidad patrimonial inmobiliaria. Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, opera como regla específica de determinación de la base imponible en los inmuebles sujetos a ITPAJD y, por remisión legal, en el ISD, con incidencia práctica también en el IP. Ese desplazamiento del antiguo “valor real” hacia una magnitud objetivada ha modificado no solo la cuantificación del tributo, sino también la lógica y la forma de impugnación del mismo. Ya no se discute, en sentido clásico, una comprobación singular de valores apoyada en alguno de los medios del artículo 57 LGT, sino la corrección de una base imponible legalmente predeterminada cuya aplicación se presume válida salvo prueba en contrario.
El cambio no es menor: sitúa el centro del litigio en la fase impugnatoria y obliga a replantear tanto la estrategia procedimental como el estándar técnico de la prueba necesaria para desvirtuar el valor asignado al inmueble concreto
De la comprobación de valores a la base imponible objetivada
La reforma operada por la Ley 11/2021 sustituyó el tradicional referente del “valor real” por el “valor de mercado” y, para los bienes inmuebles, articuló el valor de referencia como regla específica para fijar la base imponible, salvo que el precio o el valor declarado sean superiores. En el esquema del artículo 10 TRLITPAJD, el valor de referencia no aparece diseñado como medio de comprobación, sino como parámetro legal de cuantificación, aunque sometido a contradicción por los cauces expresamente previstos en la norma.
Este diseño se completa con el artículo 46 TRLITPAJD, que limita la comprobación de valores a los supuestos en que la base imponible declarada sea inferior al valor de referencia. De ahí que, cuando el contribuyente autoliquida por ese valor o por uno superior, la Administración no necesite desplegar una actividad valorativa singularizada en los términos clásicos, lo que explica buena parte de la discusión doctrinal y jurisprudencial surgida desde 2022.
El efecto de la STC de 12 de febrero de 2026
La cuestión de inconstitucionalidad planteada frente a este modelo se centraba, esencialmente, en si una base imponible construida con metodología estadística y masiva podía gravar una capacidad económica ficticia al no reflejar necesariamente la singularidad del bien. También se discutía si el sistema dificultaba la tutela efectiva al desplazar sobre el contribuyente la carga de pagar y discutir después la corrección del valor aplicado[2]. La STC de 12 de febrero de 2026, descarta la invalidez general del modelo y considera constitucionalmente admisible la configuración del valor de referencia como base imponible objetivada, precisamente porque no constituye un método cerrado e inmune a contradicción, sino una magnitud susceptible de prueba en contrario. El verdadero interés práctico de esta resolución es que reubica la controversia donde hoy resulta decisiva: en la calidad de la impugnación y en la consistencia del material probatorio aportado en cada caso.
Cauces impugnatorios y alcance del informe de catastro
Desde la perspectiva procedimental, el artículo 10.3 y 10.4 TRLITPAJD articula dos vías básicas. La primera es la rectificación de la autoliquidación, cuando el contribuyente ha tributado por el valor de referencia y pretende después acreditar que excede del valor de mercado del inmueble o que se apoya en datos catastrales incorrectos. La segunda es el recurso frente a la liquidación administrativa que sustituye el valor declarado por el valor de referencia.
En ambos supuestos, la norma impone la emisión de un informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro. Ese informe tiene una relevancia capital porque formaliza la posición técnica de la Administración catastral sobre la corrección del valor impugnado, pero el propio artículo de partida subraya una dificultad práctica bien conocida: con frecuencia se trata de informes centrados en la ratificación del dato o en ajustes parciales, sin una verdadera valoración singular del inmueble litigioso. Por eso, el debate sustantivo termina muchas veces desplazándose a la vía económico-administrativa o, en última instancia, a la jurisdicción contencioso-administrativa.
La cuestión crítica: qué prueba desvirtúa el valor de referencia
La experiencia administrativa y jurisprudencial reciente muestra que la impugnación no prospera por la mera existencia de una diferencia entre valor de referencia y precio escriturado. Tampoco basta, por regla general, con aportar una valoración genérica o una tasación hipotecaria no conectada de forma analítica con las circunstancias concretas del inmueble.
Lo que se exige es una prueba técnicamente apta para explicar por qué, en ese bien y no en abstracto, el valor de referencia excede del valor de mercado o deriva de parámetros catastrales erróneos. Esto obliga a trabajar en dos planos complementarios: el plano descriptivo, referido a la exactitud de los datos catastrales empleados, y el plano estrictamente valorativo, referido a la capacidad del informe pericial para justificar un valor de mercado alternativo con motivación suficiente.
El papel de la tasación singularizada
La tasación singularizada se convierte así en una pieza central de la defensa. Pero su utilidad no depende solo de que ofrezca una cifra distinta, sino de que incorpore una metodología verificable, visita al inmueble, selección adecuada de comparables y una explicación inteligible de los ajustes aplicados en función de la realidad física, jurídica y económica del bien.
El texto original destaca precisamente que las resoluciones más favorables al contribuyente valoran de forma especial los informes emitidos por sociedades homologadas cuando concurren estándares de visita, motivación y transparencia metodológica. En ese contexto, la fuerza de la tasación no procede de su condición formal, sino de su capacidad para introducir en el expediente la singularidad que el modelo masivo del valor de referencia no siempre capta con suficiente precisión.
Errores catastrales y prueba técnico-descriptiva
No toda impugnación debe construirse exclusivamente sobre una discrepancia de valor. En muchos supuestos, la vía más sólida consiste en acreditar que el valor de referencia se apoya en datos catastrales incorrectos o incompletos: superficie, antigüedad, categoría constructiva, estado de conservación, uso, coeficientes aplicados o cualquier otra circunstancia descriptiva con incidencia en la determinación del valor. Este enfoque presenta una ventaja importante. Si la base descriptiva es errónea, la crítica no se dirige solo al resultado final, sino al presupuesto técnico sobre el que se construye todo el cálculo Desde un punto de vista defensivo, eso permite articular una impugnación más robusta, porque conecta la revisión del valor con hechos objetivables y documentalmente acreditables.
La controversia sobre la tasación pericial contradictoria
Uno de los puntos más discutidos sigue siendo la procedencia de la tasación pericial contradictoria del artículo 135 LGT. La tesis restrictiva sostiene que, al no existir utilización de ninguno de los medios de comprobación del artículo 57 LGT, no hay propiamente una comprobación de valores y, por tanto, no se abre la vía de la tasación pericial contradictoria. La tesis expansiva, en cambio, entiende que cuando la Administración sustituye el valor declarado por el valor de referencia certificado está realizando materialmente una comprobación por referencia a registros fiscales, lo que justificaría la aplicación de ese mecanismo y sus efectos, incluida la eventual suspensión. En esta línea, la STSJ de la Comunidad Valenciana 580/2024, de 10 de julio, es una resolución relevante para sostener que no siempre cabe reducir la actuación administrativa a la simple aplicación automática de una magnitud legal.
Qué puede extraerse hoy de la jurisprudencia
La jurisprudencia reciente no avala ni una inmunidad absoluta del valor de referencia ni su fácil neutralización. La STC de 12 de febrero de 2026 (cuestión 3631-2025), planteada por el TSJ de Andalucía (Málaga) contra los arts. 10.2, 10.3, 10.4 y 46.1 TRLITPAJD y la DF 3.ª TRLCI, desestima la inconstitucionalidad del valor de referencia catastral como base imponible objetivada, reconocida su naturaleza contradictoria al admitir prueba en contrario sin limitación probatoria. En sede práctica, la STSJ Comunidad Valenciana 580/2024, de 10 de julio, encuadra su aplicación como comprobación material de valores —no mera aplicación automática de parámetro legal—, habilitando la tasación pericial contradictoria del art. 135 LGT con efectos suspensivos. Complementariamente, el TSJ Castilla y León, en STSJ 29/2025 de 10 de febrero (Rec. 55/2024), anula el valor de referencia por ignorar el estado ruinoso del inmueble y ordena aplicar coeficiente corrector 0 conforme a la Resolución de Catastro de 10 de noviembre de 2021. Finalmente, la jurisprudencia del TSJ de Canarias admite la eficacia desvirtuadora de tasaciones singularizadas por sociedades homologadas —con visita in situ, comparables motivados y metodología transparente— que acreditan el exceso del valor de referencia sobre el mercado, consolidando así su presunción iuris tantum.
Así, el valor de referencia catastral, tras la consolidación de su régimen legal y el respaldo constitucional del modelo, no resulta impugnable por una mera discrepancia abstracta con su cuantía, sino mediante una prueba técnica individualizada y suficientemente motivada que desvirtúe su adecuación al valor de mercado del inmueble concreto. En este contexto, la tasación pericial adquiere un papel decisivo, siempre que se trate de una valoración singularizada, elaborada con metodología verificable, visita al inmueble, adecuada selección de comparables y una justificación expresa de los ajustes practicados en atención a las circunstancias físicas, jurídicas y económicas del bien. Asimismo, la impugnación puede apoyarse en la acreditación de errores o inexactitudes en los datos catastrales utilizados para la determinación del valor, como la superficie, la antigüedad, el uso, la categoría constructiva o el estado de conservación.
En definitiva, la eficacia impugnatoria exige desplazar la controversia desde la mera disconformidad cuantitativa hacia una crítica técnica rigurosa del presupuesto descriptivo y valorativo sobre el que se apoya el valor de referencia.
Una lectura práctica para el profesional en tres ideas.
La primera es que la impugnación eficaz del valor de referencia no puede descansar en una mera alegación de exceso, sino en una estrategia probatoria bien construida: revisión de los datos catastrales, documentación técnica del inmueble y, cuando sea necesario, tasación singularizada suficientemente motivada.
La segunda es que la tendencia jurisprudencial que parece ir consolidándose no pasa por blindar el valor de referencia, sino por admitir su corrección cuando el contribuyente aporta una prueba sólida, individualizada y metodológicamente transparente.
La tercera es que el marco legal vigente sigue presentando zonas de fricción que aconsejarían reformas normativas orientadas a reforzar la transparencia del sistema, facilitar el acceso a mecanismos efectivos de contradicción técnica y reducir la actual disparidad interpretativa sobre la procedencia de la tasación pericial contradictoria[3].
Por tanto, el profesional no debe partir de la idea de que el valor de referencia es intocable, pero tampoco de que puede desvirtuarse con cualquier informe. La clave está en combinar adecuadamente conocimiento técnico, prueba pericial de calidad y una correcta elección del cauce procedimental. Ese es, hoy por hoy, el verdadero núcleo de la defensa eficaz frente al valor de referencia.
[1] Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (BOE núm. 164, de 10 de julio de 2021).
[2] «solve et repete» o «paga y reclama»
[3] Se proponen actuaciones como «publicación anual de comparables catastrales, acceso universal a TPC y minoración automática por antigüedad, para mitigar disparidades territoriales y reforzar la seguridad jurídica».
