Actualmente, el retraso en la entrega de la vivienda adquirida en virtud de contrato de compraventa sobre plano constituye una de las causas mas invocadas en los procesos en los que se entabla por el comprador la acción de resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil. Sin embargo, mayores dudas plantea invocar como causa de resolución la falta de inicio de las obras destinadas a la construcción del inmueble adquirido durante un periodo prolongado del plazo estipulado como plazo de entrega, cuestión ésta de notorio interés jurídico, dado que, a primera vista, si la falta de inicio de las obras se produce durante el plazo de entrega pactado, el promotor podría invocar la falta de acción por inexistencia de incumplimiento contractual. En la presente colaboración examinamos la viabilidad de dicha invocación resolutoria.
El contrato de compraventa sobre plano o de inmueble futuro (en el momento de la firma del contrato el inmueble no tiene una existencia física actual, sino futura, aunque gráficamente prefigurada) es un contrato válido y eficaz conforme a nuestro ordenamiento jurídico, por lo que una vez perfeccionado por el mero consentimiento, obliga, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, disfrutando las obligaciones nacidas de dicha modalidad contractual fuerza de ley entre las partes que los otorgan y sus herederos ( artículos 1.091, 1.257 y 1.258 del Código Civil).
Entre las diversas obligaciones vinculadas a la compraventa, y sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.461 del Código Civil, la obligación principal del vendedor es la de entregar la cosa vendida en el plazo y condiciones establecidas por las partes, disponiendo el artículo 1.462 del mismo texto legal que no se entenderá entregada la cosa vendida hasta que la misma se ponga en poder y posesión del comprador. Vinculada y antecedente a la obligación de entrega se encuentra la obligación del promotor de obtener la correspondiente licencia urbanística y, acto seguido, comenzar la ejecución de la obra.
Con estos antecedentes, la cuestión que planteamos es la siguiente: si pactado un plazo de entrega en el contrato de compraventa sobre plano y las obras no se inician o su inicio se demora ampliamente, ¿Puede el comprador instar la resolución del contrato al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil?
Pues bien, partiendo de la base de que en este tipo de contrato lo obligado y usual es establecer el plazo de entrega del inmueble frente a lo inhabitual de especificar o fijar la fecha de inicio de las obras, la solución a la cuestión planteada viene dada a través de la aplicación de los artículos 1256 del Código Civil (La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes) y 1113 del Código Civil (Será exigible desde luego toda obligación cuyo cumplimiento no dependa de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoren. También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución).
Efectivamente, siguiendo el razonamiento establecido en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (Sección 3ª ) de 7 de noviembre de 2002, la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, pues con ello se destruye la esencia misma de la institución contractual, cual es la de obligarse y rompería el principio de igualdad esencial de los contratantes en cuanto que uno de las partes ya ha quedado sujeto a las obligaciones de pago en tanto que el nacimiento de las obligaciones de la vendedora queda al arbitrio de su voluntad, aparte de que no es factible una indeterminación de tal calibre que venga a refrendar una obligación perpetua en contra de lo dispuesto en el artículo 1.113 del Código Civil pues de la propia naturaleza del negocio se desprende lo contrario, ni es factible considerar una tácita condición potestativa (1.115) dependiente de la exclusiva voluntad del acreedor en función de la propia coyuntura del mercado, por lo que es defendible que cuando se den dichas circunstancias y si se acredita que la parte ni tan siquiera ha dado los pasos administrativos más elementales una vez transcurrido un tiempo prudencial para ello, pueda plantearse si efectivamente existía una voluntad de cumplir aquello a lo que se obligó y por tanto a ejercitar la acción resolutoria del artículo 1.124 del Código Civil con fundamento en la frustración del fin del contrato por inactividad del vendedor. Por lo tanto, el hecho de que en el contrato de compraventa no se pacté un plazo de entrega del inmueble adquirido, no es óbice, a tenor de las circunstancias concurrentes, para entender que se ha producido un manifiesto incumplimiento contractual por parte de la vendedora, puesto que la cuestión que justifica el incumplimiento radica en la inexistencia de causa justificada que ampare el retraso en el inicio de las obras ( en tal sentido otra sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia ( Sección 1ª ) de fecha 22 de enero de 2002).
Naturalmente, para la invocación de esta causa de resolución, el retraso del inicio de las obras debe ser grave, es decir, que a la fecha de instarse la resolución contractual haya transcurrido un periodo de tiempo que haga presumir la práctica imposibilidad de que la obra se concluya de obtenerse la licencia e iniciarse las obras con posterioridad a la resolución. Será en tales casos la lex artis del sector de la construcción el que nos facilite dicho parámetro, sin perjuicio de otras pruebas indiciarias que faciliten al Juzgador la convicción de la imposibilidad de llevar a cabo dicha ejecución en el plazo restante (inexistencia de tramitaciones administrativas, problemas técnicos y urbanísticos alegados por la vendedora, problemas de solvencia de la empresa, etc.)
Vinculado a lo anterior, entendemos plenamente aplicable a la falta de inicio de las obras la doctrina establecida respecto a los retrasos en la entrega cuando se encuentran motivados por problemas de tipo administrativo o urbanístico, doctrina que considera que dichos retrasos son imputables a la promotora por falta de diligencia y previsión en la gestión administrativa. En tales supuestos, la doctrina de la diligencia y previsión de la promotora alcanza, si cabe, mayor intensidad, dado que las cuestiones urbanísticas y administrativas no son de recibo ya que cualquier proyecto precisa con carácter previo la determinación de tales cuestiones, pues son presupuesto previo al otorgamiento de la venta, máxime cuando por el promotor se considera que dichos aspectos estarán resueltas en una fecha clara y determinada. Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1985, la promotora, como profesional de la construcción, debe calcular y evaluar cuando fija una fecha para la entrega, así como adoptar los mecanismos a su alcance para intervenir en el expediente, interesarse por su tramitación, evitando dilaciones, adecuar la obra a las previsiones y modificaciones de planeamiento y agilizar en su caso y siempre que fuese posible el tiempo de la construcción una vez obtenida la licencia para acomodarlo a lo pactado, de modo que estas vicisitudes no pueden convertirse en causa legitimadora del incumplimiento, sin perjuicio de que si existiese una deficiente actuación administrativa a la que pueda atribuirse algún grado de responsabilidad, ejercite la vendedora las acciones de restitución que le asistan.
Finalmente, señalar que en estos supuestos, con la resolución deberá solicitarse el reintegro de las cantidades anticipadas para la adquisición del inmueble, ya que al ver el comprador rota su expectativa de adquisición, sufriendo un perjuicio patrimonial al hacer entrega de unas cantidades que al serle reintegradas, habrán de serlo con los intereses legales correspondientes desde la fecha en que la vendedora las recibió.
