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07/02/2023. 03:42:37

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¿Cómo se modifica el sistema de reparto del presupuesto de una comunidad de propietarios?

Socio fundador de Intercala Asesores

En una primera aproximación, podríamos considerar que la respuesta a la anterior cuestión se deduce de la propia literalidad de la ley, cuando el Art. 9.5, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la contribución se hará “ con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, …”, disponiendo el último párrafo del artículo 5, en relación con el Art. 17.1, que cualquier acuerdo modificatorio del título constitutivo requiere de la unanimidad de todos los propietarios.

Una casa contigua a otra.

Del contenido de nuestra LPH cabe deducir que si dicho acuerdo no ha sido adoptado por unanimidad, nos encontraríamos ante un acuerdo anulable que de no ser impugnado en plazo de un año quedaría firme y consentido, con la misma validez que si hubiese sido adoptado por unanimidad.

Pese a que así deba entenderse con carácter general, no parece ser ésta la tesis que adopta nuestro Tribunal Supremo cuando de acuerdos de modificación de coeficientes o sistema de reparto presupuestario se trata, ya que en estos casos parece no tener en cuenta su falta de impugnación en plazo, ni el hecho de que hayan sido aplicados como acuerdo estatutario durante años.

Concretamente, nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia de 3 Dic. 2004, rec. 3126/1998, vino a establecer respecto de un acuerdo de modificación de coeficientes o reparto presupuestario que fue aprobado por unanimidad:

" ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior."

En esta misma línea, la Sentencia del Tribunal supremo núm. 452/2008 de 22 mayo de 2008, indicaba que:

" la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios."

Es decir, que en el supuesto de que nos encontremos ante un acuerdo de modificación de coeficientes que hubiese sido aprobado por acuerdo consensuado de la mayoría, pero que no haya sido impugnado en su plazo, dicho acuerdo seguiría careciendo de validez y en consecuencia podría quedar sin efecto mediante un mero acuerdo mayoritario.

Parece por tanto no cabe invocar en estos casos el principio de seguridad jurídica en cuanto a la convalidación de los acuerdos contrarios a la LPH o los estatutos por transcurso del plazo de caducidad para su impugnación, ya que, según entiende el Tribunal Supremo, este tipo de acuerdos seguirían careciendo de validez sin importar el número de años en los que haya venido siendo aplicado como nueva cláusula estatutaria.

De hecho, y como problema complementario para su validez, incluso en el supuesto de que el acuerdo modificatorio de los coeficientes de participación hubiese sido aprobado por unanimidad, el mismo carecería de eficacia frente a los posteriores adquirentes de inmuebles, si no aparece inscrito en el Registro de la Propiedad, tal como se ha encargado de recordar la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 2008, con fundamento en la literalidad del Art. 5 de la LPH.

" en todo caso, para su validez ( las cláusulas estatutarias) han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues, si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral."

" la condición de "tercero" en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad."

En definitiva, que para estar seguro de que el cambio de sistema de reparto presupuestario va a ser vinculante para la comunidad, conforme a los recientes criterios del Tribunal Supremo, dicho acuerdo debe aprobarse por unanimidad e inscribirse en el Registro.

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