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Comentarios a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

29 de Mayo de 2019

El estallido de la crisis financiera global puso de manifiesto las deficiencias del mercado de crédito inmobiliario, tales como la concesión irresponsable de crédito, las asimetrías de los bagajes informativos de las partes, el empeño denodado bilateral de consumar la comercialización, que abocaron al sobreendeudamiento, las dificultades de reembolso y al exceso de ejecuciones hipotecarias.

Ángel Carrasco Perera,
Consejero académico de “Gómez Acebo & Pombo”, abogados y Catedrático de Derecho Civil
Alicia Agüero,
Doctora en Derecho, Abogada en Linares Abogados e Investigadora del CESCO

Con la finalidad de atajar dichas deficiencias, se aprobó la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. La Directiva pretendía establecer un marco jurídico armonizado que garantizara la sostenibilidad de la concesión de préstamos inmobiliarios, el suministro de información precontractual completa a los consumidores, así como el cumplimiento de estándares de competencia y profesionalidad de prestamistas e intermediarios de crédito.

Con casi de tres años de retraso respecto al plazo máximo de transposición de la Directiva 2014/17/UE, y tras una larguísima tramitación iniciada allá por marzo de 2017, finalmente, el 16 de marzo de 2019 se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario («LCCI»), llamada a transponer parcialmente dicha Directiva. Asimismo, completando la transposición de la Directiva 2014/17/UE, se aprobó el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019; y la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010 y la Orden EHA/2899/2011.

Sin embargo, las preocupaciones de la LCCI no son las mismas que las del legislador europeo. La LCCI está obsesionada con poner remedio a la patología idiosincrática de la jurisprudencia española en materia de préstamos hipotecarios, en concreto, con eliminar la existencia de cláusulas abusivas y con perseguir la vaporosa «transparencia material». La consecuencia de ello es que la LCCI es una suerte de ley batiburrillo, que engendra inaceptables dudas interpretativas e incoherencias regulatorias que producen el asombro y desconcierto de juristas y que, irremediablemente, redundarán en la seguridad jurídica del mercado de crédito inmobiliario. De un extremo a otro se puede decir: cierto, esta ley prohíbe para siempre las cláusulas suelo, pero no es seguro que haya diseñado un protocolo de transparencia que ponga a las futuras hipotecas a prueba de los mismos sobresaltos que sufrió la cláusula suelo.

Obra colectiva que desgrana el contenido de la LCCI

Esta obra, realizada por Ángel Carrasco, Encarna Cordero, Manuel J. Marín, Karolina Lyczkowska, Alicia Agüero, José M. M. Faba, y Iuliana R. Stroie, expertos en Derecho de consumo y Derecho hipotecario, investigadores del Centro de Estudios de Consumo de la UCLM, desgrana el contenido de la LCCI y sus normas de desarrollo en contraste con la Directiva 2014/17/UE, con las redacciones de los proyectos previos, así como con la jurisprudencia nacional y europea en materia de créditos inmobiliarios. Opera con la Ley más allá de su valor facial, desvela sorprendentes incongruencias y retos, que solo se descubren con un tratamiento no superficial de los textos.

Algunas de estas incoherencias pueden observarse ya en el propio ámbito de aplicación de la norma que, a diferencia de la Directiva 2014/17/UE, no es una norma de protección de prestatarios consumidores, sino de prestatarios, fiadores o garantes, en algunos casos, personas físicas no-consumidores. Además, están sujetos al cumplimiento de la norma no solo los prestamistas profesionales, sino cualquier persona o entidad que conceda un préstamo inmobiliario, incluso ocasionalmente, con finalidad inversora (v.gr. préstamos C2C). En este sentido, el lector encontrará en la obra un profundo análisis de los supuestos de préstamos y facilidades de pago aplazado amparados por la norma, probablemente no sospechados por el propio legislador, y el alcance de la protección que asiste a cada uno de los sujetos protegidos ante los distintos escenarios posibles, incluidos los supuestos de subrogación y novación del préstamo.

La obra analiza las obligaciones de información previa y precontractual, así como de provisión de explicaciones adecuadas, que habrán de satisfacer los prestamistas, intermediarios de crédito o sus agentes designados que, pretendidamente, darán por cumplido el trámite de transparencia material. En este contexto, la obra ofrece un pormenorizado análisis de los requisitos de transparencia material exigidos tanto por el TS como por el TJUE en relación con cada una de las cláusulas litigiosas al respecto (v.gr. cláusula suelo, el IRPH, el clausulado multividisa o la comisión de apertura), para contrastarlos con la regulación prevista en la LCCI. Mención especial merece la prohibición de las cláusulas suelo y la paralela imposición de la cláusula suelo-cero-absoluto. Por lo demás, la obra evalúa el alcance de este trámite de transparencia material que quiere y no quiere ir más allá del modelo de transparencia material previamente sostenido por la jurisprudencia española.

Asimismo, la obra examina críticamente la nueva obligación de «comprobación» del cumplimiento del principio de transparencia material impuesta a los notarios, no solo la obligación de ofrecer asesoramiento redundante, sino también de evaluar a los sujetos protegidos por la LCCI y emitir un acta que hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la pretendida normalidad y no patología del proceso negociador.

Naturalmente, la obra evalúa críticamente el segundo gran caballo de batalla de la norma: la supresión de la existencia de cláusulas abusivas. En particular, ofrece un detallado análisis de la imperativa regulación del interés moratorio y del régimen de vencimiento anticipado. Esta regulación imperativa provocará: (i) que sea innecesario introducir cláusulas contractuales al respecto; (ii) que dichas cláusulas, de incorporarse, estén excluidas del control de abusividad de conformidad con el art. 1.2 de la Directiva 93/13/CEE; y (iii) que no quepa pacto en contrario, si quiera en beneficio del consumidor. Asimismo, se analizan los nuevos regímenes previstos para el reembolso anticipado; las ventas vinculadas (que más que prohibidas, resultan autorizadas); las hipotecas multidivisa, y la distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario, lo que se acompaña de un completo estudio de la jurisprudencia en la materia y las posibilidades de restitución para los prestatarios pre-LCCI.

Por supuesto, la obra no pierde la ocasión de analizar las nuevas reglas de evaluación de solvencia; las normas de conducta, competencia y de registro impuestas a prestamistas (recordemos, incluso no profesionales), intermediarios y agentes; la regulación del asesoramiento independiente y no independiente; las políticas de remuneración; el valor de tasación para la subasta en el art. 129.2.a) LH; la modificación del ámbito de aplicación del RDL 6/2012 y la adhesión al Código de Buenas Prácticas; la posibilidad de ejecución sin copia ejecutiva; el régimen de resolución alternativa de conflictos; el régimen transitorio de la LCCI, etc.

En conclusión, el lector encontrará en esta obra más que un análisis de la LCCI. Encontrará un completo estudio de contraste, integración y crítica de la normativa nacional pre-LCCI, la Directiva 2014/17/UE, la evolución de la LCCI desde el primer anteproyecto, y la jurisprudencia relevante en la materia. Todo ello con un enfoque decididamente práctico, que hace de esta obra un instrumento necesario en la biblioteca de todo jurista dedicado al asunto; de prestamistas, intermediarios y asesores de crédito, así como de profesionales dedicados al mercado inmobiliario, a la adquisición de carteras de préstamos inmobiliarios, o a la protección de consumidores; y de todo interesado en la regulación de los créditos inmobiliarios.

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