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Civil

9 de Diciembre de 2016

¿Cuáles son los límites para forzar un desalojo?

La necesidad de desalojo de los ocupantes de un inmueble puede tener su origen en diversas causas o motivos, pero existe una característica común y que radica en la obligación para llevarlo a efecto por procedimientos judiciales legalmente establecidos y dotados de las debidas garantías. A todas luces sorprende cómo el propietario o legítimo poseedor de un inmueble se ve abocado a sentir una absoluta indefensión e impotencia en la defensa de sus legítimos derechos y, forzado a tener que iniciar acciones legales que se dilatan en el tiempo.

Marta Gómez Romero,
Abogada Serrano Alberca & Conde


La proliferación en los últimos tiempos de empresas que se anuncian para proceder a desalojos "voluntarios", "dialogando con los ocupantes",  pone  de relieve la necesidad de recordar cómo han de proceder los propietarios en defensa de sus inmuebles sin incurrir en delitos penales como las coacciones, amenazas , intimidación o allanamiento de morada. Se impone, por tanto, la obligación de seguir los procedimientos establecidos en defensa de los derechos de los propietarios de inmuebles  para proceder al desalojo de los ocupantes y la prohibición de la autotutela.

En primer lugar, debe diferenciarse entre los supuestos en los que la ocupación del inmueble tiene su origen en un título jurídico o contrato previo y aquellos en los que carece del mismo. A su vez, éstos últimos pueden dividirse entre aquellos en los que se produce la ocupación del inmueble con el consentimiento del propietario, también llamados precaristas, y los que lo hacen contra su voluntad, esto es, lo que coloquialmente se conoce como "okupas".

En el primero de los casos señalados, el desalojo o desahucio de un inmueble dado en arrendamiento, puede traer causa de la expiración del plazo contractual o legalmente establecido, del impago de rentas o cantidades debidas o del incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones. El procedimiento judicial en los supuestos de la expiración del plazo contractual o legalmente establecido y el impago de rentas o cantidades debidas que ha seguirse es el del juicio verbal. Éste principiará por demanda sucinta en la que se hará constar necesariamente la posibilidad de la enervación del desahucio, podrá interesarse que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento así como anunciar el compromiso del demandante a condonar la deuda condicionándolo al desalojo voluntario del inmueble. Admitida a trámite la demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague o se  oponga y, en caso de no realizar ninguna de las actuaciones anteriores, se procederá al inmediato lanzamiento.

El juicio verbal, también es el procedimiento previsto ex artículo 250.1.2 LEC para la recuperación de la posesión de un inmueble cedido en precario, esto es, cedida a un tercero sin contraprestación pero pudiendo reclamar a su voluntad su recuperación.

En lo que respecta a la ocupación de inmuebles sin título jurídico y contra la voluntad del propietario, conocidos como "okupas", se origina una situación que requiere de una rápida respuesta judicial y que trata de sufragarse a través de la tutela sumaria de la posesión del artículo 250.1.4 LEC por quienes se hayan visto despojados o perturbados en su disfrute en el plazo de 1 año desde que la ocupación se produjo y la acción reivindicatoria prevista en el artículo 250.1.7 LEC, ambas tramitadas por los cauces del juicio verbal.

No obstante, la gravedad de la conducta del ocupante en estos casos autoriza también para poder acudir a la vía penal, constituyendo este tipo de ocupación un delito de usurpación de vivienda contemplado en el artículo 245.2 CP, castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

La existencia de ocupantes en un inmueble también es un hecho que requiere de una especial consideración en caso de subasta de bienes embargados en el ámbito de la ejecución dineraria y que puede producir un óbice en la ordinaria tramitación. La regulación establecida en el artículo 661 LEC impone la necesaria comunicación de la existencia de la ejecución para que los ocupantes distintos del ejecutado presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación en el plazo de 10 días. En caso de resultar ser poseedores de mero hecho o sin título suficiente se dictará, a petición del ejecutante y antes del anuncio de la subasta, auto no susceptible de recurso declarando que no tienen derecho a permanecer en el inmueble y se acordará el inmediato lanzamiento, sin perjuicio de de que los ocupantes puedan ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda. Así mismo, cuando estando el inmueble ocupado no hubiera sido solicitado por el ejecutante la declaración anterior, el rematante o adjudicatario podrá solicitar la ejecución del lanzamiento dentro del año siguiente a la adquisición y que se resolverá previa notificación a los ocupantes y celebración de vista, en los términos establecidos en el artículo 675 LEC.

En conclusión, la ocupación de un inmueble por terceros careciendo de legitimación para ello, ya sea por haber decaído su título jurídico o por inexistencia del mismo, no habilita para el ejercicio de la autotutela en defensa del derecho de propiedad sino que constituye la necesidad de proceder a su desalojo con límites, esto es, empleando los mecanismos y procedimientos legales dotados de las debidas garantías.


Marta Gómez Romero,
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