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Civil

3 de Mayo de 2019

De nuevo sobre la legitimación del presidente de la comunidad para reclamar defectos de construcción en elementos comunes y privativos

Actualmente vuelve a ponerse de relieve la cuestión de la legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar la reparación de defectos de construcción tanto en elementos comunes como privativos a resultas de la STS de 21 de marzo pasado. Esta resolución viene a refrendar la doctrina jurisprudencial acuñada sobre la materia, incluso en los supuestos en los que la Comunidad interponga demanda ejercitando las acciones derivadas de los diferentes contratos de compraventa suscritos por los comuneros con la entidad promotora.

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Descendiendo al caso concreto resuelto por el Alto Tribunal, una Comunidad de Propietarios había ejercitado frente al promotor la acción de cumplimiento contractual de los contratos de compraventa en virtud del artículo 1.101 del Código Civil en lugar de acogerse a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). En su demanda, la referida Comunidad solicitaba que la promotora demandada ejecutara las obras necesarias para eliminar y subsanar los defectos de construcción recogidos en el informe pericial que se acompañaba con la misma ó, alternativamente, para el supuesto de que la promotora no ejecutara las obras en el plazo que fijara el Juzgado, se le condenara a abonar la cantidad presupuestada para la reparación: 36.353,50 €.

El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda de la Comunidad de Propietarios. Sin embargo, la Audiencia Provincial, falló a favor de la promotora, quien había argumentado en su recurso que en las Juntas celebradas por los propietarios siempre se había autorizado al Presidente para reclamar vicios constructivos en base a la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil o al amparo de la LOE pero nunca para ejercitar las acciones derivadas de los contratos de compraventa. A juicio de la promotora-vendedora el Presidente carecía de habilitación o autorización al efecto pues ni siquiera todos los propietarios le facultaron para interponer demanda al verificarse varias ausencias a la reunión supuestamente habilitante.

Así las cosas, la Comunidad de Propietarios formuló recurso de casación ante el Tribunal Supremo alegando que la sentencia de segunda instancia desconocía la doctrina jurisprudencial sobre la legitimación activa del Presidente de una Comunidad para ejercer la acción de responsabilidad contractual del artículo 1.101 del Código Civil frente a la promotora-vendedora.

El Alto Tribunal dio la razón a la Comunidad de Propietarios toda vez que del análisis de las actas de las Juntas de propietarios se deduce "con claridad y sin lugar a dudas" que el Presidente estaba facultado por los comuneros para reclamar judicialmente en base a los daños existentes en los elementos comunes y privativos. Y así, recurriendo a lo ya expresado en sentencias anteriores, el Tribunal Supremo deja sentado que "tan amplio mandato permitiría al Presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una Comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el Presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana (artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal".

Esta doctrina ya había sido puesta de manifiesto con anterioridad por el Tribunal Supremo en las sentencias de 16 de marzo de 2011 y de 23 de abril de 2013, con mención en ambas de la de 2 de diciembre de 1989, según la cual: "existe... en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario... sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los "vicios y defectos de construcción" strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular (sentencias de 10 de mayo de 1995 y 18 de julio de 2007)".

Esta línea jurisprudencial ha sido confirmada por la sentencia del Alto Tribunal de 11 de abril de 2014 en la que se constata la primacía del beneficio de la comunidad para conferir representación al Presidente. En este sentido, esta resolución reconoce que: "...tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma".

Idénticas conclusiones se alcanzan en las sentencias de 7 de enero de 2015, 24 de junio de 2016 y en la de 16 de junio de 2017, insistiéndose sobre la innecesariedad de que las actas de las Juntas reflejen el tipo de acción procesal que debe ejercitarse sino que es suficiente con que conste la autorización conferida al Presidente para reclamar en nombre de los copropietarios, cumpliéndose así con la representación que le atribuye al Presidente la Ley de Propiedad Horizontal de representar a la Comunidad en juicio y fuera de él.


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