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Civil

10 de Agosto de 2018

¿Deben los locales comerciales pagar las obras de eliminación de barreras arquitectónicas?

Constituye un hecho incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos.

Guillermo Mosquera Vicente,
Responsable del departamento jurídico de Abaco Asesoría.


Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad, pero no su instalación.

Obligación de colaborar con los gastos en la instalación de ascensores

Conforme la Jurisprudencia existente, STS de 6 de mayo 2013 y STS 232/2014 de 10 de febrero de 2014, establecen que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a los gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, en estos casos se prioriza el tratar de garantizar la accesibilidad y la mejora del inmueble y se entiende no contradictoria a la doctrina de la exclusión de la contribución de los locales comerciales en los gastos generales de ascensor y escalera.

Así pues, no quedarían liberados de tener que contribuir a sufragar los gastos de instalación del propio ascensor "ex novo", debido a que favorece la habitabilidad, y redunda en el beneficio de todo el inmueble, incrementando el valor no solo de los pisos o apartamientos, sino de la finca en su conjunto, por lo que en este caso se consideraría abusiva que la contribución no tuviera que ser asumida por todos los copropietarios.

Exoneración de obligación de colaborar en los gastos de reforma de ascensor y escalera.

Conforme la doctrina anterior, el Tribunal Supremo diferencia dos supuestos, el explicado anteriormente de la colaboración en los gastos de instalación de ascensores, con el objeto de garantizar la accesibilidad y la mejora del inmueble, en el cual los bajos y locales comerciales deberían participar proporcionalmente, y el supuesto que nos ocupa de obras en el ascensor y escalera para el acondicionamiento de estas y supresión de barreras arquitectónicas.

En este último caso el Tribunal Supremo entiende aunque exista la necesidad de un quorum necesario para decidir la realización de la obra, en la que si estarían incluidos los propietarios de los locales comerciales, por el hecho de ser esta una obra necesaria, aun así, puede aplicarse el marco legal que exonera a los propietarios de los locales comerciales a contribuir en el pago de los gastos originados por estas obras.

El artículo 10.2 c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece en referencia a las obras que son necesarias de conservación y accesibilidad que los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales. Asimismo en consonancia con el principio de autonomía de la voluntad que en el último párrafo del artículo 396 del C.C. establece que la propiedad horizontal es una forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados, por tanto da valor normativo a las exclusiones en la contribución de los gastos que se establezcan en los propios estatutos de la Comunidad.

El Tribunal Supremo ha declarado con reiteración  que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.

No obstante, en las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 20 de 0ctubre de 2010 y 23 de abril de 2014, se plantean problemas distintos:

    a) La primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

    b) La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014, señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.


Guillermo Mosquera Vicente,
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