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Civil

20 de Enero de 2014

Deber legal de conservación de los inmuebles

Federico López Velásquez,
director legal de "Jurídica Áérea" y "Jurídica Abogados"


El pasado día 26 de junio se aprobó la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (en adelante LRRRU).  Dicha ley dentro de sus diferentes ámbitos de regulación también afecta el deber de conservación de los inmuebles con respecto a los propietarios.

Como se recoge en su exposición de motivos, esta ley pretende un cambio en el actual modelo urbanístico impulsando y fomentando las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna. Según el Preámbulo, se desarrolla en tres niveles, 1º) básico, para garantizar la seguridad, salubridad y accesibilidad universal y el uso a que se destinan, 2º) de adaptación y actualización progresivas, y 3º) de mejoras de la calidad y sostenibilidad, y obras adicionales por motivos turísticos y culturales. El Título I regula el Informe de Evaluación de los Edificios, destinado evaluar la situación en la que se encuentran los edificios con respecto a su conservación. La  LRRRU estipula los casos en que puede ser exigible, su contenido necesario y las personas y entidades capacitados para emitirlo.

El Título II contiene la regulación de las actuaciones sobre el medio urbano, es aquí donde se aumenta la responsabilidad de conservación alcanzando también a los deberes accesorios, como son el de acreditar la adecuada conservación de la propiedad.  El deber legal de conservación de los inmuebles se desarrolla en el artículo 9. Con respecto a los propietarios de inmuebles y ante esta regulación que promete activar económicamente este ámbito,  resultara bastante útil saber en qué limitados casos el coste de las obras pueden repercutirse a los inquilinos arrendatarios. Lo anterior vendrá determinado por la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

Si el contrato es anterior al 9 de mayo de 1985, tendrá derecho repercutir el importe de las obras de reparación. Existen dos procedimientos para hacerlo, dependiendo del origen de la obra:

- Si la decisión de acometer las obras de conservación fue del propio arrendador, éste debe notificar fehacientemente al inquilino la repercusión del coste acompañando obligatoriamente copia de la factura de la obra que se pretende repercutir, para acreditar su naturaleza, alcance e importe (Art. 108 LAU 64').Con respecto al cálculo de repercusión, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta anual en una cantidad equivalente al 12% del coste de la obra de conservación ejecutada. Una vez calculado el importe total de este porcentaje, se divide entre doce y obtenemos el incremento mensual de la renta. El incremento de la renta no puede ser superior al 50% de la renta vigente en el momento en que las obras de conservación se ejecutaron. Si este fuera el caso, dicho 50% sería el tope.

- El segundo procedimiento de repercusión está regulado en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU. Está previsto cuando el inquilino solicita las obras o es la autoridad (normalmente entes de Inspección de las Gerencias Municipales de Urbanismo u organismos autónomos con competencias urbanísticas) la que ordena la ejecución de las obras.

Para realizar el cálculo de la repercusión se restan, del importe total de la factura acreditativa del coste de la obra de reparación, incluido el IVA, y las subvenciones que se hayan podido recibir para ejecutar dichas obras. A continuación se le suman los intereses correspondientes a cinco años, tomando como referencia el interés legal del dinero en la fecha en que se calcula la repercusión. La cantidad resultante es la que deberá abonar el arrendatario mediante la elevación de la renta durante el plazo de diez años. Al igual que en el procedimiento anterior, hay un tope máximo de repercusión: el importe repercutido anualmente no puede ser superior a la menor de las siguientes cantidades, ambas consideradas en su cómputo anual: 1º) Cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma 2º) El importe del salario mínimo interprofesional. Actualmente la referencia hay que entenderla hecha al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples -IPREM- que para el año 2013 está fijado en 7.455,14 € .

Si el contrato se celebró entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, sólo tendrá derecho a repercutir el coste de las obras de reparación si así se pactó expresamente en el contrato de alquiler.

Si el contrato es posterior al 1 de enero de 1995, no tiene derecho a repercutir el coste de las obras de conservación.


Federico López Velásquez,
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